近几日碧桂园“绿林好汉式”销售誓师大会火爆了网络，背后凸显了房企急于回笼资金的意图，但有机构研究显示，销售回款实际上只能覆盖房企的小部分债务，大部分以往仍靠企业借新还旧。但在当前去杠杆的大背景下，无论是大小房企，都需要警惕其地产债出现违约。

7月16日有网友爆出两张碧桂园漳州御江府楼盘员工集体喝鸡血誓师的照片，照片上赫然写着“15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达”。

有分析认为，这种近乎极端的传销式动员方法与碧桂园近阶段的“高周转”战略密切相关。

2017年年报显示，碧桂园总资产为10496.69亿元，总负债为9330.57亿元，资产负债率高达89%。

在金融去杠杆的大背景下，资产负债率接近90%的碧桂园，只能通过高周转的方式来加速回笼资金。

实际上为进一步追求业绩增长，提高周转速度，碧桂园也出台了新的针对三四五线城市项目总的奖励处罚办法。

据券商中国报道，办法规定，项目摘牌到开工超过40天，项目总将撤职。如项目摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0，第21天开工罚款1万，逐天递增，40天开工，罚款20万，41天开工即撤职。如果35天内(含35天)展示区开放，奖励20万;35天后开放，不奖不罚。开工工期小于3个月奖励20万;3个月到4个月之间，奖励10万;4个月到5个月，不奖不罚;5个月到6个月罚款10万;6个月到7个月，罚款20万;工期大于7个月，项目总撤职。

另据澎湃新闻报道，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。

而陷入资金链危机不止碧桂园一家，7月11日，中弘股份公告，拟以14亿元转让全资子公司海南如意岛100%股权，接盘者为佳兆业集团。受北京严控商办物业销售影响，中弘股份年初已陷入资金危机和债务危机，不得不卖资产自救。

更早之前7月10日华夏幸福公告称，19.7%股权折价转让给中国平安，以获取138亿现金流来缓解资金链紧张。

中原地产表示，今年房企的资金压力相比2015-2016年大幅收紧。预计还将会出现多宗股权融资，中小房企被兼并的案例。

海通证券预计2018-2021年地产公司债券偿还压力分别达到3720亿元、4264 亿元、4467亿元、4971亿元。相较2017年全年偿还量699亿元，2018年年初至今地产公司债总偿还量已高达1058 亿元，显示2018年偿付压力已上升。

银协报告提示房企资金链风险

而7月11日，中国银行业协会发布《2018中国银行业发展报告》，也揭示了房企面临的资金链压力的风险。

在报告的第十一章，罗列了商业银行2018年将面临的六个方面的风险问题。

其中之一就是房地产行业信用风险需要加以关注。报告指出，2017年以来，监管部门对房地产的调控不断加码，随着房地产市场步入调整期，行业政策持续收紧，房地产市场销售步入下行通道，部分企业资金回笼速度开始减慢，同时，房企在国内的融资也受到了较为严格的限制，增量资金的来源受到较大影响。

预计未来热点城市限购、限贷、限价等政策短期内不会放松，短期内市场景气程度改观的余地不大，2018年房地产企业资金链压力加大，潜在风险有所上升。

销售回款只能覆盖部分债务，需警惕违约

而方正证券固守分析师杨为敩在最新研报 《我们离房地产的违约还有多远——兼论房地产信用的混沌性和市场的反身性》中表示，2018-2021年是房地产偿债高峰期，这将倒逼房地产企业资金换手加快，但资金环境无法提供过高的换手率，容易出现债券违约。

房地产的信用高度依赖于短期的融资环境，因此可能随融资环境的变化，其信用摆动非常大。

这个现实导致了房地产行业在偿债上非常依赖于两个来源：一是销售回款，二是负债借新换旧的能力。

二者变化的根源都是融资环境，一方面，房地产的库存占据了流动资产中相当大的一部分，并且房地产行业的库存变现需要依赖于当期的货币环境(居民获取按揭贷款更加容易);

另一方面，房地产的借新还旧也高度依赖于当时的融资可得性。

实际上，销售回款仅仅是其偿债来源中非常小的一部分，历年房地产偿债会存在巨大的缺口(扣掉预收款的流动负债和扣掉存货的流动资产的缺口)，这个缺口规模只有2016年可以被经营性现金流完全覆盖之外，其余的年份房地产行业都要靠借新换旧去偿债。

于是，每年房地产企业都会有超过实际流动负债规模的筹资性现金流流入，去填补销售回款所不能偿还的部分。

而绝大多数筹资性现金流的流入又因偿债的压力而转为筹资性现金流流出。

大小房企债均有风险

方正证券指出，房地产当前信用的原罪是：金融环境目前偏紧，资金势必很难雨露均沾：一方面，之前的货币政策收紧已经导致整体社会融资的收缩;另一方面，这一轮金融监管导致非标融资明显萎缩，对边际上信用本已脆弱的企业冲击更大。

而恰逢此时，地产债却逐渐进入偿债高峰期。方正证券表示，偿债高峰倒逼房地产企业资金换手加快，但资金环境又提供不了过高的换手率，也是这一轮房地产信用弱于以往的推手之一。

方正证券最后总结称，在这样紧资金的环境中，无论房企规模大小，其地产债同样都有风险。即使评级AAA的高信用房地产企业，因其过度投资的干系，其现金流也无法拟合负债缺口，导致其也同样需要消耗流动资产去偿债，高评级企业在偿债压力上甚至还要高于AA+及AA级房企;而对于低信用的房企(AA-及以下)来说，加速挤兑可能是最大的风险。