青岛楼市当前的逻辑，都是因为房价上涨引发的一系列连锁反应——导致政策监管越来越严——进一步限制备案价——导致价格倒挂——从而助推大家抢房——新房备案价上不去——开发商想办法变相涨价，最终导致了市场乱象丛生。

今年“4.18”进一步调控后，成了二手房市场的分水岭，5月份成交量环比骤降38.8%，价格也开始松动。

尤其是峰会之后，降价让利成交的业主逐渐增多。

但由于价格倒挂，新房刚需盘依然一房难求，尤其是红岛、西海岸西区新盘，不是茶水费，就是高首付，刚需苦不堪言。

由于胶州、即墨、平度、莱西至今没有限购，随着市区需求外溢，投资客开始转移，房价上涨压力凸显，但过去两年一路暴涨的胶州，开始暗藏着极大的风险。

可以预见的是，在供给量短期难以跟上的情况下，市内的新房只要有价差倒挂，依然会受到追捧，一是地段好，二是供给少，购房者买到就赚到的套利心理难以避免，这种现象直到价差消失才会没人去抢。

另一方面，随着调控的深入，房价涨幅过大，供给量大的郊区，房价回调的压力也会增大。

所以樱桃认为，青岛未来一到两年的路径，大概率会出现分化的现象，一个城市内，中心和远郊，因为地段的不同，就是冰火两重天。

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房价在调控中上涨

与大部分二线城市一样，青岛直到2016年下半年才启动行情，到2017年3月，很多区域单价上涨3000-5000元/平米。

就像成都、杭州一样，由于行情启动晚，市场本身就没有涨完，因此很难按住汹涌的资金。

2017年3月15日青岛出台限购政策后，越限越涨的逆反心理，让市场更加疯狂，跳涨毁约、彻夜认筹、夜间开盘、秒光售罄、抢房大战、全款优先、地王、捆绑销售，7800元/平米的天价装修......

3月30日新房二手房限售2年，仍无济于事，并没有吓退投资客，几乎是一天一个价的节奏。

新盘以李沧区刚需大盘中南世纪城为例，此盘在2011年10月时就卖到8600元/平米，2012年最低降到6500元/平米，一直到2016年6月才回到8800元/平米，五年时间价格都保持稳定，2016年下半年行情启动后，9月开始涨价到1.2万/平米，2017年8月涨到1.45万，2018年1月涨到1.85万/平米，两年时间翻倍，把过去五年时间没涨的都补回来了。

此轮青岛最先上涨的是宜居区李沧区，翻倍有余，接着是市南，富人区，新房4.5-9万/平米不等，市北属于老贫民区，城市面貌及规划老旧，老破旧涨的慢，黄岛去年3月开始涨，现在基本消停了。胶州今年开始暴涨，远郊涨的最晚，资金最后才会轮动到不限购的外围，莱西、平度。

(以下图片均来自克而瑞)

2017年5月，青岛出台限价政策，规定房价不得高于去年均价最高月份价格，对于涨幅明显过高且不接受价格指导的项目，房管部门可暂缓办理《商品房预售许可证》。

2017年青岛二手房成交近7万套，金三银四为全年最热，限购出台后，市场快速降温，二手房市场一直涨到2017年6月份才平稳，12月份峰会消息落实后，二手房再次起飞，一直到今年4月调控升级再次平息，相比去年5月份，期间房价又上涨了30%左右，目前二手房均价在2.5万/平米左右。

整个2017年，限购，限贷，限价，限地价竞房价等，青岛几乎是以每个月一个政策的节奏，接二连三的调控举措不下十条，调控的本意当然是希望能够稳定市场，但效果却不如人意，市场的疯狂已经让人失去理智。

原因有多方面，一是过去五年市场被调控，需求压抑太久，一旦爆发后，买涨不买跌的心理，价格会惯性往上冲;二是成交旺盛，库存去化太快，供给量短期又跟不上;三是全国货币环境仍处于一个宽松的周期，利率水平低，资金无处可去;四是青岛调控也不算太严格，二套首付只要四成，并没有把投资资金完全赶出市场。

2017年，青岛新建商品住宅延续2016年的行情，依旧供不应求，价格上涨明显，供应1219万平米，成交1628万平米(15万套)，成交均价10870元/平米，同比上涨20.82%，当然这只是均价，主城区个盘显然不止这个涨幅。

限价导致新房与二手房价格倒挂，价差越大，申购者越多，中签率越低，比如我踩盘的崂山区两个盘，一个中联依山伴城，今年4月份开盘2.3万/平米带精装，附近二手房价格在3万左右，而且很少放盘，存在7千的价差。另一个青铁华润城，销售人员告诉我，去年底开八百多套，高层2.8万/平米，小高层3.2万/平米，一分钟就抢光了。我查了下，周边二手房3.3万，有5千的价差，两条地铁线交汇处，位置也很好。

尤其是红岛和西海岸这两个开发区刚需盘倒挂严重。比如5月开盘的凭海临风，开盘均价9980元/平米，项目一期二手房15500-17500元/平米，倒挂六七千一平米，房源764套，报名人数有一万出头。

新房备案价上不去后，开发商便想方设法变相涨价，市场乱象丛生。

有开发商向我透露，在峰会之前，红岛开发区住宅很少公开出售，背后的真实原因，就是预售价格被严控，开发商不愿意公开卖，为了提高利润，只想另外收茶水费，房子都转移到中介手里，售楼处不透露开盘信息，并说无房可售，其实在中介手里卖。

有几个盘，售价在12000-16000元左右，都是刚需盘。开发商原来想将楼盘转给中介。要求交好处费10万至40万不等，首付比例50%。

可能是有人举报，监管太严，峰会之后有5个盘集中开盘。有的还出了严正声明。

但高新区的盘都要求高首付，保证最快和最大程度的回款，有粉丝跟我说，比如有的楼盘是1.3万/平米，含3k的装修费，但装修费要全交不能贷款，合下来首付需要六七成以上，云樾晓院1.3万每平的房子，100平米也要求100万的首付。

另一个开发商向我爆料，红岛高新区的所有楼盘，虽然是摇号，依然要茶水费，10-15万不等，房子都在中介手里。

一位报名中欧国际城的粉丝告诉我，之前中介说要10万茶水费，后来西安事件后，担心选不到房，就直接找了置业顾问，摇号选房，所以不需要茶水费，单价1.35万/平米，置业顾问让他提供80万的资产证明，要求开盘当天选上房就得交80万以上首付，当天交完。首套4-6成首付款，利率上浮30%;60%及以上首付款 利率上浮20%。

2

“4.18”调控分水岭

2018年4月18日青岛限购再次升级，本地户籍最多购买2套房，原来可买3套，外地人有社保限购1套，新房二手房限售2年变5年。

据青岛万科内部人士跟我说，调控后的最大变化是，本地投资客最后的路也被堵死，但新盘刚需盘还是很好卖，开盘就秒光，豪宅价格太高，限购者、观望者多。对高端改善楼盘有很大影响，因为高端改善人群很多已经拥有2套住宅了，没有资格再买，这也是一个很重要的因素。

据锐理数据，1-5月青岛新建住宅成交套59724套，成交面积693.91万㎡，成交均价为12731元/㎡。

这一次调控，成了二手房市场的分水岭。二手房成交量骤减，根据青岛网上房地产数据统计，5月份青岛二手房共成交5299套，环比4月份下降38.8%。价格也出现了微妙变化。

青岛理强地产总经理李强告诉我，4月18日青岛调控升级政策后，咨询买房的电话都少了三分之一，和同行之间交流都反映说新政后那半个月，买家明显减少，出来看房子的更是少了许多，但很多卖家认为峰会后房价还要涨，不管能不能卖掉，先挂个高价再说，一方面买家少了，一方面卖家报价高，想要买卖双方达成交易，可想而知难度有多大。

如今新政过去两个多月，由于看房者稀少的原因，凡是诚意出售的卖家，在价格上“咬”的不那么死了，房价上有了松动的空间;也有的房源即使报价偏低，看房者也不如以前那么多了，日前市北区某封闭小区新出来了一套87平的房源，卖家急着用钱，低于市面价30多万出售……要是在三四月份，这样的房子在当天就被人“抢”走了，但在当前这个市场，看房的客户并不是太多……

李强判断，买卖双方在二手房市场上整处于一个“博弈”的状态，而峰会前的二手房价格已在5月份达到顶点;而峰会前的最佳售房时机已经过去。

这几乎是所有一二线城市的共同特点，新房因为限价，存在套利空间后，二手房市场只能被迫降价，向新房价格靠拢，尤其是新房占主导的市场。

成都就是典型，成都的新房二手房倒挂特别严重，大家都想买新房卖二手房套利，今年5月份调控升级之后，二手房就卖不动了。

青岛的二手房价格只要翻倍，再加上价格倒挂，调控升级作为催化剂后，基本上就意味着二手房行情走到头了。

3

峰会之后

一位青岛粉丝问我，她在青岛有两套房，2017年买的地铁上盖物业，华润某盘，3万买进，现在将近4万一平，自住世博园的房子 ，2011年买入现在翻了四番，老公想把现在自住房高位套现，等两年低点再买入，之前炒作青岛，是因为峰会，会开完了可能会跌，如同厦门。

其实不管有没有峰会，青岛2016年之后都会涨，这是二线城市的共同命理，因为随着政策的放松，房地产周期的启动，资金的流动，就该轮到它涨了。

而跌不跌，也不是由峰会是否结束来决定，根据其他城市的经验来看，没有大会的城市，没涨完还是照涨不误，翻倍了，涨完了，自然就该调整了。

杭州2016年9月召开G20峰会之前，2011-2016年楼市已经调整了五年，当时放眼一二线，杭州已成为价值洼地，原本杭州房价就启动在即，其实没有G20，杭州房价马上也必定要起飞，只不过G20让杭州更加瞩目，全国人民突然发现在上海周边还有一个房价这么便宜的城市，G20连导火索都算不上，还不如地王引爆的杭州房价上涨效应。

而厦门的2017年9月金砖会议后，房价下跌，也不是因为开了会后，没有炒作概念就跌，厦门房价仅次于北上深，排名全国第四贵，北京已经下跌20%，上海深圳也处于横盘中，厦门没有理由不调整。

上合峰会，青岛经过半年的筹备，花费几十亿的市政建设投入，道路翻新、楼体亮化、景观设置、安保升级……青岛在城市面貌上有了改观,但是对经济上的带动作用可能还要时间体现。

峰会结束后，商务部确认全国首个上合经贸合作示范区落地青岛，建设一带一路桥头堡，打造连接中东亚的经贸枢纽，这些需要依赖机场高铁港口的建设，随着董家港的投入使用，将成为东北亚最大的海港，青岛的港口地位进一步提升。但这些都不是一朝一夕就能产生经济效益的事，短期对楼市的促进作用没有影响。

反而是此前峰会概念留给大家的印记太深，因为418调控的效果开始显露，因此峰会成了看得见的转折点。

A粉丝告诉我，最近降价房源比涨价房源多了，并且越来越多，差不多以峰会为临界点。

B粉丝反映，峰会前卖家一个劲抬价，成交量不大。峰会过后，有卖家看形势不对，开始下调价格，以峰会召开为转折点，形成了峰值。

C粉丝说，微信里几个青岛的中介，但凡卖市区房子的，近期几乎都写些低于市场价几十万之类，昨天看到一个江苏路学区房单价不到五万，房东自降十多万，真是划算，但需要全款，有一套房想置换但没法卖，谁让青岛限售五年呢!对准刚需来说太伤人了。

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4

谨防虚高炒作

由于胶州、即墨、平度、莱西目前依然没有限购，随着市区限购，需求外溢，投资客已向这四个区域转移，未来还存在继续炒作的空间，也就有上涨的压力。

即墨已经限价，我不知道其他区限价没有，如果限价了有政府控制价格还好点，如果没有，可能更容易疯狂。

2017年，青岛土地市场共计成交各类商住用地230宗，合12645.14亩，842万平米，土地出让金417亿元。与2016年相比，成交面积多出了347.03亩，成交金额大涨60%。

从这个土地出让的图中，就可以看出2018年下半年到2019年新盘供给量的分布，胶州、胶南、高新、城阳区，未来潜在新项目多。

尤其是胶州，今年3月份已经发文稳定市场预期，就提到了单胶州市今年内将有60盘推货，释放近400万方的商品房供应量!胶州的价格已经涨了很多，从2016年到现在，翻倍有余，特别是今年，后来追上，突击补涨，这种远郊，供给量多，价格涨幅过大，已经虚高，回调起来首当其冲，要特别小心，胶州不宜再参与，限售五年，周期太长，纸上财富，进去了出不来。

以忠观悦府为例，房天下的价格显示，2015年12月-2016年8月，高层均价才4700元/平米，然后开启上涨，2017年10月，涨到9000元/平米，2018年5月，高层又涨到1.3万/平米，两年时间，暴涨了近3倍!太狠了!这个涨幅，合肥“全球第一”的帽子必须礼让给胶州!

绿城紫薇作为胶州的标杆，2015年7500元/平米，当时购房者都认为价格太贵，现在回头来看，当时是不是白菜价呢?

5

城市内部分化

截至去年12月，青岛的商品住宅去化周期是8.5个月，今年1-5月，青岛住宅成交又是690万平米，目前的去化周期更短了，预计在四五个月。

2018年上半年仍处于补库存阶段，2017年土地供应高峰起步于下半年，11、12月占比近半，按照拿地最快半年入市的速度计算，预计供应加大最快在2018年第四季度才能出现。

但是峰会导致房地产开发停工，影响了项目进程，这对新房供给量的影响不可小觑。

由于存量及供给量不足，因此2018年房价仍有上涨的压力，主城区(市南、市北、崂山、李沧、高新区)供给少，郊区是土地供应主力，因此主城区的房价必然会更加坚挺，外围区后期因供给量大，等涨完之后，回调的压力自然也会更大。

去年12月青岛国土局正式公布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，2017年为800公顷，2018年765公顷，2019年为765公顷，三年合计2330公顷，未来住宅用地供量趋于平稳。

我查了前面的住宅用地供应计划，2016年是1022公顷，2015年1127公顷.。所以相比之下，2017、2018、2019的土地供给量相比之前两年是下降的。

未来两年，土地供给量没有明显的增加，特别是市内很少有土地出让，所以未来我们依旧会看到，市内的房子只要有价差倒挂，都会受欢迎，比如市南，市北，崂山，李沧，高新区，一是地段好，二是供给少，大家都认为买到就赚到，套利的心理难以避免。

可以预见的是，由于价差倒挂，刚需盘太好卖，未来一段时间内，青岛新房长时间内依然会是卖方市场，由开发商一方占主导，也就是市场由开发商定规则，由开发商说了算，比如要求高首付，变相的茶水费这些不公平交易还会存在，这个只能靠购房者举报，由政府加强监管了。

远郊因为我没有去踩盘，不知道倒挂情况，但越偏远的地段，只要等房价翻倍之后，一旦没有了套利空间，市场必然进入下滑阶段，其他一二线先行调整的城市都是如此，同一个城市内，开始出现内部分化。

调整开始后，只有那些跟二手房有价差，有套利空间的新房才趋之若鹜，没有价差的新房也会遭冷落，比如南京、苏州、合肥，北上深、厦门，都是如此。

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山东各城投资建议

青岛是开放较早的沿海城市之一，在2016年，其GDP就已破万亿，是北方城市中，继北京和天津之后第三个破万亿的城市。

青岛2017年的经济总量及人均可支配收入均位居城市群首位，2017年末的常住人口数量达到929万，2017年青岛的经济增速为7.5%，超过了省内平均值。

但相比武汉、杭州、成都这些同类二线城市的经济增速还是要差一些，青岛这些年的存在感和知名度也没那么高，因为青岛的明星企业青啤，海尔，海信，澳柯玛，双星，青钢，早已成为过去式。

比如青岛的基建和轨道交通建设明显较为落后，跟武汉、杭州相比，地铁建设落后了好多年，青岛的地图本身非常散落，从青岛到黄岛随随便便就是几十公里，出行非常不便。

由于地理位置上的劣势，以及产业上并不具备特色，青岛很难吸引省外人才，只对山东本省的人有吸引力，所以它的竞争对手只有济南，就好比厦门和福州，沈阳和大连的关系一样。

青岛上万亿的经济总量，还有7.5%的增速，而且不论是人口，经济总量，居民可支配收入上，各种指标都要高于济南。所以相对而言，比山东的三四线有更多资金和人口支撑。

青岛限购后，有很多人开始向周边城市转移投资，希望我的粉丝不要被套死在那些没有未来没有前途的城市。

前几年，山东工业企业在加杠杆中，连环担保、债务高企，最后走向崩盘，大量的天信、齐星、辉山集团，如果温州一样，拖累了山东经济发展。

这几年山东主要靠投资在拉动经济增长，但那些三四线城市，东营、泰安、枣庄、滨州，GDP只有六七个点的增长，明显偏低了，他们的潜力又能有多大呢?房价上涨很大程度上依靠棚改推动，棚改一旦完成，或者货币化安置一旦改变成实物安置，原来的房价上涨路径可能就要提前终止，这点不得不防。

克尔瑞针对去年青岛的购房者群体做过一个研究报告，青岛的本地客户占比为70%，外地客户占比30%，与长三角地区的投资型城市接近;而在济南客群中，本地客户的占比达到84%，与青岛相差14个百分点，其客户结构更加偏向于依靠本地内生需求型城市。

青岛外地客户占比虽然高达三成，但其中仍以省内客户为主，其中来自潍坊的客户占比高达7%，潍坊由于距离青岛比距离济南更近，且青岛的整体经济环境、房地产市场环境均比济南更好，所以潍坊的客户往高能级城市发展的时候青岛更加受到青睐，济南客户中仅有1%来自潍坊。此外青岛的外来客户中，淄博、济南、济宁、滨州、德州占比分别在4%至2%之间，且淄博、济宁等城市均距离济南更近，但这些城市的客户更愿意前往青岛购房而不是在更近的济南购房。

这些城市房价上涨后，卖掉去青岛买房的趋势不会变，谁能提前套现去青岛或者济南，比留在三四线，从长远来说，资产升值会有利。