“房子价格比高点降了10%。最近中介告诉我说会有点小涨，我觉得价格挺合适，就买了。”

近日，一位刚刚在北京南四环外购置了自己的首套“刚需”住房的购房者张浪(化名)，这么告诉21世纪经济报道记者。这套房的上一任业主急于凑齐第二套房的高额首付，以比同小区平均总价低了15万的价格挂牌出售。这与春节刚回家结婚的他一拍即合，“看房到网签，一共只用了一个多月”。

类似的刚需与改善性需求交易已经成为一线城市二手房市场的主流。随着高强度调控政策的持续，热门一二线城市的二手房量价同比均处在低点，但投资占比持续下滑。有机构调研数据显示，北京二手房交易中，投资需求占比仅为1%，广州也不足4%。

在投资需求得到有效抑制的背景下，二手房市场的量价走势，被认为更好的反映了市场的真实情况。

整体低位盘整

作为2016年以来的调控龙头，一线城市的调控政策严厉程度均在全国前列，并且不断加码。

目前，一线城市均实行“本地已婚限购两套，未婚限购一套，外地户籍限购一套”的限购政策。同时，四地也均“认房又认贷”，对有无本地住房、有无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款纪录的购房者实行差别化的信贷政策。

其中，北京、上海“无房无贷”首付比例是35%，“有房”或“无房有贷”的首付比例分别是60%和50%。

而广州、深圳的政策更加细化。广东“无房无贷”、“无房有(或已结清)贷”家庭购房时均认定为首套房，首付比例为30%和40%，“有房无贷(或已结清)”、“有房有贷”的首付比例分别为50%和70%。深圳则是“无房无贷”、“无房有一笔贷”、“有一套房”的首付比例分别为30%、50%和70%，对无房但有2笔或以上异地房贷记录未结清以及有两套房的家庭禁贷。

严厉的限购、限贷、限售政策背景下，一线城市二手房市场整体仍处在谷底。

近日，易居研究院发布的数据显示，1-4月，北京二手住宅累计成交量同比下降41%，4月单月成交量同比下降16%。而上海前四月的二手住宅累计成交约5万套，同比下降9.5%，降幅较1-3月扩大1.6个百分点，4月单月成交约1.4万套，这也是上海二手住宅交易量6年来的同期最低值。

一线城市中，二手房交易量降幅最大的则是广州。数据显示，该市二手房累计成交约2.5万套，同比下降49%，而4月单月成交二手房仅0.8万套，同比下降45%。

唯一的例外是深圳。根据易居研究院数据，深圳在前四月的二手住宅累计成交量同比增幅为27%。

易居研究院研究员王梦雯告诉21世纪经济报道记者，深圳楼市已以存量房交易为主，在今年1-4月新房供应同比下降了近50%。在新房供给严重不足的情况下，刚需转而进入二手市场。长期来看，深圳宅地供应逐年下降，二手房成交规模上行;同时深圳在本轮周期降温较早，2017年二手房成交基数较低。这是致使深圳二手房交易量今年累计同比正增长的原因。

但这并不意味着深圳的二手房市场将步入回暖“快车道”。相反，当地的调控还在加码。

王梦雯指出，从绝对值来看，深圳市场成交量仍在较低水平。而在3月底，深圳出台了二手房“三价合一”政策。这一政策将增加二手房的交易成本，后续深圳成交将有所回落，暂无大幅回暖可能。

所谓“三价合一”，是深圳为了遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象而推出的一项调控加码政策。3月28日，深圳多个部委联合发布规定，二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，以最低值作为计算基数确定贷款额度。

改善性需求升温

严厉的限购和限贷政策下，尽管总体仍处在成交量下滑阶段，但拉动一线城市二手房市场变动的需求主力，正在发生变化。

链家研究院的调研结果显示，全国二手房市场来看，2017年第四季度与2018年第一季度的购房者需求分布中，刚需与改善性需求占到80%，是市场的绝对主流。

这在调控热点城市更加明显。上述调研结果显示，链家检测的14个重点城市中，有10个城市的投资需求占比小于10%，最低的北京只有1%。

在投资需求受到严格抑制的背景下，刚需与改善需求的变动值得关注。

以北京为例，链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示，调控后，北京二手房市场的复苏迹象始于刚需板块，并在4月呈现出向改善板块轮动的迹象。

杨现领指出，这主要体现在总价段和购房环线结构的改变上。一方面，从总价段来看，400万以下物业成交占比环比下降2.5个百分点，400-700万及700-1000万物业成交占比均提升了1.6个百分点;另一方面，4月北京二环内二至三环物业(三环内主要以位置改善为主)成交量环比分别增加21.3%和12.2%，明显高于其他环线增速。

而随着购买力更强的改善性需求开始转向二手房市场，单价较高的改善性物业成交占比上升，结构性拉升了北京二手房均价。4月链家北京成交均价为60013元每平方米，与去年同比下跌9%，但环比则上涨1.5%。

同时值得注意的是，随着二手房市场的持续走低，市场的“抄底”情绪开始出现。链家新增带看量在3、4月份达到2017年下半年以来的峰值。所谓新增带看量，是指一段时间内带客户看房的次数，这被认为一定程度上反映了市场的潜在需求。

不过，多位受访人士均认为，市场在短期内不具有大幅反弹的基础。在调控未有放松迹象的大背景下，一线城市在2017年加大住宅用地供应，大量限价房、新房即将迎来推盘入市高峰。一线城市的二手房市场，还将持续处在交易量、价格同比下滑的低位盘整状态。