随着各地针对二手房的“限价”政策频出，炒房客的投机空间将大大减少。

近日，西安市住建局公布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》)，这是西安房地产调控政策，首次对二手房进行价格限制。《通知》发布第二天，首批102个小区的二手房交易参考价公布，与原先挂牌价相比，房价降幅普遍在20%-30%。

不仅是西安，全国目前最少已有7个城市出台二手房指导价，未来或将全面普及，促进住房市场回归稳定和理性。

政策形成连锁效应

2021年2月8日，深圳公布了全市3595个小区二手房成交指导价，成为二手房指导价格政策的“首试者”。随着深圳二手房指导价格政策威力效果初现，成都、西安、上海、无锡、宁波等城市也陆续跟进，出台了相关政策。

各地对相关降温政策的连续推出可谓“此起彼伏”，在全国范围内形成了连锁效应。就在西安出台二手房指导价新政当日，成都也公布了二手房指导价第二批住宅小区。按照成都公布的第二批二手房指导价小区名单，前后两批指导价共覆盖487个小区，指导价相比挂牌价，普遍打了7-8折。

此外，上海正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。无锡、宁波、三亚等地也陆续出台二手房指导价政策。与上述城市最大不同之处是，宁波5月10日公布的9个热点学区、112个小区指导价，均聚焦于学区房，实现了对学区房炒作的精准打击。

之前，政府针对新房曾推出了“限价令”，随着此次多个城市二手房纳入了房价指导体系，炒房空间将进一步被压缩。

有利于抑制炒房需求

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬客户端表示，二手房指导价的调控手段是深圳调控经验的复制。它的本质是限贷政策的收紧。二手房指导价低于实际成交价20%左右，银行将指导价作为按揭贷款的依据，相当于降低买房人的贷款成数，提高了购房首付。

一直以来，炒房最重要的武器就是银行贷款的“杠杆”，此次限制二手房房贷参考指导价，能够遏制信贷扩张，让炒房客无利可图，其中的泡沫就能被挤出。

目前，成都、深圳等城市明确了二手房成交参考价将作为贷款发放重要参考。

许小乐认为，二手房指导价有利于抑制炒房需求，平稳市场预期，对于楼市的调控效果显著。按照贝壳研究院后台数据，指导价出台后深圳二手房近几个月成交量保持低位，房价停止了上涨。成都、宁波的二手房也出现成交量下降、房价涨幅收窄的走势，特别是成都首批试点小区的成交量价下调幅度要超过未执行指导价的小区。

许小乐预计，在政策的引导效应下，城市的二手房成交量将下降，价格上涨动力减弱。目前，成都第二批小区达到286个，覆盖区域延伸至近郊区，预计调控效果将进一步深化，成交量继续减少，价格稳中有跌。

政策或将大面积推广

随着全国多地跟进二手房指导价，楼市调控正在转向二手房市场。在业内人士看来，一二线主流城市的二手房已成为市场主导力量，调控二手房价格更有利于市场稳定。

中信证券基础设施和房地产产业首席分析师陈聪撰文指出，由于二手房过户指导价调控效果好，见效快，我们预计继深圳、成都、西安等地后，此政策将在全国大中城市推广。近期房价上涨幅度较多的城市可能率先迎来政策落地。

在陈聪看来，住房市场不是市场自发调节实现价格均衡的市场，不可放任房价上涨，政策直接干预价格，正面作用更多。且从实践效果来说，深圳出台二手房过户指导价效果良好，各地也开始逐渐推广。二手房过户指导价有效避免了房价上涨预期广泛传播，避免信息流转和单边预期推动房价大涨。

陈聪同时表示，如果二手房过户指导价在全国大中城市推广，地产企业可能会面临两个截然不同的市场，即限价市场和非限价市场，这也将重塑行业竞争格局。