焦点研究院·土拍研报

主题：关注5月10日、11日北京市首轮集中供地挂牌出让情况

城市：北京市

研究员：岳微

继长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州六个重点城市完成首轮土地供应之后，作为北方市场风向标的北京也于2021年5月10日开启首批土地供应。此次集中土地拍卖涵盖北京12个区县，共计30宗地块，建设用地面积168.97万平方米，规划建筑面积344.98万平方米，起始价共计1035.81亿元，总成交额达1109.71亿元，平均溢价率7.32%，平均楼面价3.48万元/平方米。其中，4宗地块仅一家竞买人竞价均以底价成交，10宗地块转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段，归属亟待确定。与2020年土地供应相比，2021年首批出让土地面积及出让金额均有明显增幅，较2020年全年综合楼面价3.11万元/平方米，同比上升11.9%。

相比往年的土地拍卖，此次集中拍地影响更大、关注更高、房企参与积极性强，共有230家房企报名参与，20家房企有所斩获。根据焦点研究院发布的《2021年北京首批集中供地房地产企业拓展力TOP20榜》统计，深圳房企卓越参与拿地4宗、以187.3亿元及23.05万平方米位列第一;首开参与拿地4宗、以100.4亿元及20.19万平方米位列第二;金地参与拿地2宗、以96.1亿元及14.62万平方米位列第三，同时还有首次进入北京市场的广州房企越秀和多个重回北京市场实力房企均有斩获。

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同样践行“两集中”、“一年三次”供应政策的重点城市，七个已完成首轮土地供应的城市表现大相径庭，南北方市场亦表现出明显分化，“南热北冷”的态势尤为突出。从竞拍结果来看，南方市场竞得人中超半数为国央企背景房企，超八成竞得人为百强房企，土拍溢价率出现明显提高，尤以重庆最为突出、平均溢价率达40%以上。

北方市场则表现趋冷，长春、沈阳出现多宗撤拍、流拍地块，土地成交价格及溢价率均低，市场表现冷淡。北京市场表现冷静、竞拍规则多重明示、房企拿地进退有度、土地价格小幅上涨、严格限制溢价空间。

房地联动前置调控，土地获取门槛提高

2021年北京首次土地集中拍卖涉及12个区县21个板块，竞拍规则最为复杂，含1宗共有产权房地块，6宗竞报政府持有商品住宅产权份额地块，13宗竞报公共租赁住房面积地块，9宗不限价商品住房地块，以及15宗执行“套内70/90”政策地块。“房地联动、一地一策全限价”，不仅设置土地合理上限价格，同时引入房屋销售价格引导机制，在土地出让环节前置设置后期上市房屋最高销售指导价格。

首先，6宗竞报政府持有商品住宅产权份额地块均为第一梯队热门地块，涉及朝阳金盏、王四营板块及海淀树村板块，其中王四营板块及海淀树村板块4宗土地政府持有商品住宅产权份额达20%并转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段，金盏板块2宗土地政府持有商品住宅产权份额分别为13%、15%。作为“新型共有产权住房”，房屋属性为纯商品房，但房屋产权按比例由政府和业主分别持有，不受户籍、社保、闭合交易等多种限制条件，政府持有份额可以在5年后由个人按照最初购买时原价回购，获得全部产权。但政府持有份额不缴纳房款，虽然政府持有份额部分建安等成本可以抵税，但房企实收现金流为房屋售价的80%。以融创获得的金盏地块为例，融创支付成本为26.83亿元，土地楼面价约为5.3万元/平方米。加上资金成本、建安成本，土地楼面价约为6.3万元/平方米，竞政府持有比例为15%，出让公告的指导价上限为7.6万元/平方米，最终售价上限约为6.46万元/平方米，利润空间较小。

同时，竞报公共租赁住房面积实际上也大幅提高了房企的拿地成本，虽然公共租赁住房存在一定回购收益，但与市场价格有明显差距，实际也压缩了房企利润空间。

此外，竞报高标准商品住宅建设方案虽然未影响土地价格，实际上也大幅提高了房企的拿地成本，一方面企业提供更高品质的住宅建设增加了其建安成本，另一方面参与竞拍的企业提交方案的10至15个工作日仍将冻结参与土拍的保证金，增加资金成本。

纵观全国房地产市场，北京不仅从购房层面执行最严限购政策，如今更是土地端到销售端开展精细化调控。从成交结果来看，低溢价拿地与价格明牌成为北京市场主流方向，但这并不意味着拿地成本变低。

改善住宅成为主流，区域价格或受影响

此次集中土拍，共计15宗土地、82.85万平方米建设用地执行“70/90政策”，此次“70/90政策”将原先的建筑面积改为套内面积，即70%住宅套内面积达90平方米、建筑面积达110平方米，或将打造小三居、三加一产品，定位初步改善需求，纯商品房小户型住宅产品市场占有率减少，购房者购房门槛有所增加。

此次土拍没有限竞房地块、仅房山一宗共有产权房地块，其余均为商品房地块，集中在五至六环之间，平均销售指导价达7.5万元/平方米，与限竞房销售均价5.6万元/平方米、共产房销售均价3.5万元/平方米相比，刚需购房者购房成本有所增加。

按照房企目前开发周期，从拿地到开盘集中在6个月左右，目前北京集中土拍的地块，最早将于年底上市，或将出现新房扎堆、供应断档的情况，随着土拍节奏的改变，2021年入市新盘或将减少，结构上或形成供不应求，从而促使开发商上调房价或取消折扣。

同时，部分区域在售新房或将受土拍影响，出现价格上涨情况。如融创、石泰联合体在石景山区竞得的衙门口地块，楼面价近6万元/平方米，最高限价7.95万元/平方米，周边中海天钻、长安和玺等项目均有顺销新盘在售，市场售价7-7.3万元/平方米，此宗土地出让或将对周边项目产生影响。

房企格局重新洗牌，南方房企进驻北京

根据焦点研究院发布的《2021年北京首批集中供地房地产企业拓展力TOP20榜》统计，深圳房企卓越参与拿地4宗、以187.3亿元及23.05万平方米位列第一;首开参与拿地4宗、以100.4亿元及20.19万平方米位列第二;金地参与拿地2宗、以96.1亿元及14.62万平方米位列第三。

此外，深耕深圳的房企卓越则以黑马姿态强势斩获4宗土地，此前，卓越在京仅与万科在石景山合作打造翡翠山晓项目。此次土拍卓越率先以39.27亿元、13%政府持有产权份竞得朝阳区金盏乡3005-02地块，楼面价52988元/平方米，溢价率3.89%，较融创竞得的08号地块拿地成本略低。

5月11日，首开、卓越联合体以62亿元及3.25万平方米公租房面积竞得丰台区长辛店镇张郭庄村地块;卓越、中交联合体以49.9亿元及2.95万平方米公租房，竞得昌平区中关村生命园地块;并接连以36.1亿元及2.05万平方米公租房，竞得昌平东小口镇地块。

2021年卓越在全国土地市场中表现也尤为激进，一季度全国拿地16宗，截止至2021年5月11日，卓越全国拿地耗资约250亿元。2021年卓越目标明确，跻身千亿销售额房企，这意味着卓越将采用高杠杆、高周转、高增长的模式，而高增长的前提是高储备高货值，走出深圳、进驻北京、布局全国将是其全国化发展的重要一步。

此外，在全国连拿多宗土地的融创也在深耕南方市场的同时平衡布局北京市场;深耕广州的房企越秀首次北上布局北京，是其在北京进行大量调研后首次付诸行动。

国企央企聚焦谨慎，腰部房企现回归潮

此次北京集中土拍可谓是“意料之中又意料之外”，其中，在京货值储备不足亟待拿地的房企有明显补货行为，尤以金地最为突出，作为在京货值储备不足亟待拿地的房企，在报名阶段自身及联合体参与近10宗地块的报名，通过与保利、华润联合体三家实力房企强强联合，确保拿地资金充沛的同时根据各自优势轮流操盘，斩获颇丰。作为在朝阳有成功开发及操盘经验的企业，预计将操盘联合体竞得的崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L01-01地块。

同样在京亟待储备货值的招商、城建，也通过共建联合体斩获朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L041宗地块，成功补货、地块成本合理、预期向好，可谓是在合理范围内聚焦而不冒进。

同样货值储备不足的金茂也在丰台长辛店斩获1宗地块，成功补货且地块溢价空间较大，由于其独特的生态环境、1.4的容积率，加之金茂“悦系列”“府系列”品牌效应，预计将打造高端别墅产品，以价值换价格。

而作为北京头部房企的首开，连续3年为北京拿地最多的房企，第一次在全口径榜单中未能斩获第一，虽参与4宗土地竞拍，除共有产权地块外其余3宗均以联合体的方式竞拍冷门地块。作为低融资成本、高周转速率、品质户型设计的中海也未在此次土拍中有所斩获。

一方面，首开、中海作为北京头部开发商或将在竞报高标准住宅建设方案环节的10宗地块中有所斩获，另一方面，此次出让土地中配建住房面积达36.2万平方米，混居产品存在一定的规划、经济风险，加之重重限定条件，利润空间较为有限，作为货值充足且深耕北京市场的房企而言，观望态度较为明显。

此外，此次土拍出现部分腰部房企回归北京的局面，曾开发建设昌平区御汤山项目的天时汤山重回北京，果断在昌平区竞得1宗地块。同样作为以北京作为大本营的中冶近年来多以环京、天津市场为主、也未在核心市场有所发挥，此次也重新参与北京土拍，斩获朝阳、大兴2宗地块且土地在产品打造及最终定价方面均存在较大发挥空间。

优质地块竞争激烈，多宗地块触及上限，竞报高标准商品住宅建设方案

2021年首批土地集中拍卖，共计10宗地块转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段，其中朝阳区5宗、海淀区2宗、通州区1宗、远郊区县密云区及延庆区各1宗，建设用地面积45.19万平方米，规划建筑面积100.90万平方米，成交总价378.12亿元，其中4宗触及竞报政府持有份额20%上限、3宗触及竞报公租房面积上限，3宗触及土地合理成交价格上限。

设置竞报高标准商品住宅建设方案虽然未影响土地价格，实际上也大幅提高了房企的拿地成本，更高品质住宅建设标准不仅是户型及产品设计的比拼，更是在装配室建筑、被动房、科技配套等方面增加考核，增加房企在建设过程中的建安成本。即便如此，优质热门的10宗地块依然竞争激烈，进入竞报环节。