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北京这两天集中出让的土地如果放在其他城市的对等地段会是什么效果

导读 很难想象,北京这两天集中出让的土地,如果放在其他城市的对等地段会是什么效果。5月10日-11日两天,北京首次集中供地共拍出25宗土地,加上

很难想象,北京这两天集中出让的土地,如果放在其他城市的对等地段会是什么效果。

北京这两天集中出让的土地如果放在其他城市的对等地段会是什么效果

5月10日-11日两天,北京首次集中供地共拍出25宗土地,加上此前已经底价成交的4块地,北京此次集中出让的29幅地出让金共1102.21亿元,创下历史之最,平均溢价仅6.41%。

单看北京土地成交额不算少,但纵向对比其他城市,就能看出北京为了低调想尽办法。

5月7日-8日,杭州集中出让57宗地,土地出让金1179亿,甚至有媒体称之为“杭州2200年来收入最高的一天”;广州48宗地,成交额906亿;就连重庆也出现了130%溢价的地块和新单价地王。

反观北京,虽然拥有无与伦比的超一线地位,吸引了超200组房企参赛,并且这些房企,不仅有操盘经验丰富的“本地虎”,还有手持重金,虎视眈眈的“过江龙”,但北京的土地市场已经再无“地王”、“高溢价”,丰富的“政策工具包”足够为“平抑地价不力”的城市提供样本。

首先土地竞拍环节,就限制地价上限,从明面上就扼制了“地王”的诞生;达到地价上限后,举牌政府持有份额、公租房面积、人才房面积,再到竞高标准每一个都是增加开发商成本。

再到未来产品出售,规定房屋指导价,部分执行“套内70/90”,不仅杜绝了“地王”,还杜绝了未来的“高价项目”。

360度无死角限制之下,虽然土拍现场依旧出现了房企鏖战100多轮拿地的情景,但从最终结果来看,所有玩家都在预先设置好的规则中运转。

卓越凶猛中海意外爆冷、暂无收获

此次北京集中供地共有214组房企及联合体参与竞拍,涉及房企超过50家,保证金高达1580亿,总挂牌起始价就高达1035.81亿元。

从这两天公开出让的25宗地块的拿地结果来看,有15宗地已经确定最终买家,6宗地块由于有政府产权比例,未来将“打折出售”。

另外10宗地块由于触达了土地价格和政府自持比例双上限,转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,其中就包括备受关注的海淀树村两地块。

此次北京土拍赛场最大的黑马就是深圳的“写字楼之王”卓越——单独或以联合体形式,共拿下4宗地,土地出让金高达187亿元,引来众多关注。

4宗地块分布范围广,分别位于朝阳区金盏乡小店村地块、丰台长辛店镇张郭庄村、昌平区中关村生命科学园三期以及昌平区东小口镇马连店。其中朝阳区地块由卓越独自拿下,丰台地块与首开合作,昌平两宗地块与中交搭档。

针对此次在北京大手笔拿地,卓越在回复地产壹线时表示,“这次拿地的项目具体情况我们也在和合作方谈,北京作为我们的战略城市,团队肯定是有的,我们是华北公司”。

作为深圳大湾区房企,卓越主要有地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。卓越现有土储近6200万平米,其中70%是位于大湾区的。

目前卓越在北京仅有两个项目,均与万科合作,一个是位于石景山的翡翠山晓另一个是位于昌平的翡翠公园。此次卓越与万科也组成了联合体,参与竞拍昌平北七家地块,不过最终该地块被北京本土区域房企天时汤山夺走。

对于卓越的出线,大家都颇感意外。

有接近卓越的业内人士表示,此次卓越对北京集中供地势在必得,动用全国资金力保北京,甚至暂停其他城市的拿地,“大湾区赚钱,在北京花”。此次合作拿下的地块大概率也是“对方操盘+卓越出资”模式。

除了卓越的黑马姿态之外,中海表现也让人大跌眼镜。在所有已经确定归属的地块中,中海没有收获,包括此前中海深耕的石景山区域,之后是否能在高标准方案竞报环节胜出目前还不可知。

有接近中海人士表示,今年中海北京公司内部目标设定为370亿,但是一些高端项目的去化并不理想,需要补充一些高周转的快销产品。

面对“不拿就死,拿了死缓”的北京土地市场,向来对利润要求比较严格的中海恐怕拿地时的考量更多。

另外,在土地报名环节上,金地报名拿地宗数最多有24块,这也让人颇感意外,不过也可以窥见其拿地的迫切。同时,华润、保利、首开也报名了多宗地块。

不过与以往以联合体为主拿地不同,此次北京土拍出现8幅单个企业拿地成功地块。

一位北京开发商戏称,“现在能去站岗的,那都是实力派选手,主流开发商。做大做强,再创辉煌,哪怕站岗,也要称王!”

拿地账本怎么算:房企融资能力超预期

在全国主要城市都进入集中供地高峰期时,房企尤其是全国性房企如何调配资金成为关键问题。

据悉,土地集中出让时,监管会对竞拍主体的自有资金进行核查,包括是否有信托、资管、基金等可能提供融资的主体。

就比如,个人买房时,核查是否使用了首付贷,经营贷等非自有资金。

有业内人士表示,除了靠兄弟城市调配资金之外,还有不少房企会进行短期拆借。

甚至有机构专门为房企土拍筹集资金,成立平台公司,以“小股+大债”的形式向其放款。具体操作手段为,当资金池成立后开始连续计息,开发商可以反复参加土地招拍挂。如果竞得土地,平台公司取得土地使用权;如果未能竞拍成功,则资金原路退回,用于其他地块的竞拍,循环使用。

“像金地+华润+保利这样的联合体,他们资金成本比较低,通过售价打折去化相对快,对于这类企业,通过集中供地补充货值就是增加现金流,增加规模”,一位业内人士表示。

在昨天北京供地结束后,北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志就公开表示,保证金好像不再是问题,企业的融资能力超过了我们的预想,我们对于企业融资能力的判断,显得过于保守了。企业对于北京市场上的未来的发展是看好的,市场预期是向好的。

此次出让的土地数量占了北京今年供地总量的三分之一,可以想见此后北京的新房市场也将迎来全新格局——项目扎堆入市,贴身肉搏将达会史无前例的惨烈。

今天过后,北京开发商大概率会达成一个共识:北京项目只能做现金流,想要利润,出门左转,不送。

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