2021年，我国楼市正发生六大变化，将显著影响房价走势，但很多人却没发现!

一、GDP之变

2020年发生，工厂较长时间不能复工、企业供应链受到影响，经济受挫，2020年一季度负增长6.8%。所以，当时的重心是控制、恢复生产、避免失业。

避免失业率上升与经济增长是相辅相成的。所以当时稳增长的任务相当重。为了给经济助力，当时在宏观杠杆率、货币政策、不良贷款率等方面的监管要求均变得灵活。

但2021年，在疫苗的作用下，世界上主要经济体的GDP开始恢复。加上国内控制效果显著，2021年稳增长的压力比2020年小得多，这是楼市的“GDP之变”。

2020年，国内GDP增长是2.30%。2021年，不少人士预计，国内GDP增速可能在8%-10%之间。

为什么GDP会对楼市产生影响呢?

国内楼市一直有一个特征，GDP好，楼市弱，GDP差，楼市强。因为经济下行压力大时，必然会面临政策的逆周期调节，比如货币、财政等政策。如果经济好时，货币政策会变紧，这时楼市会很难熬，反之，如果经济下行压力大时，流动性会变松，这时楼市会回暖。

2021年，国内就业、稳增长压力没那么大，意味着防风险的空间变大，货币、房地产等政策收紧的空间也变大，所以2021年楼市这部快车前进时，面临踩刹车的力度也会变大。

二、宏观杠杆率之变

2020年：2020年5月12日，央行调查统计司有关负责人提到：2020年一季度，受冲击影响，我国宏观杠杆率有显著的上升。当前应当允许宏观杠杆率有阶段性的上升。

2020年：2021年3月15日，国常会指出，要保持宏观杠杆率基本稳定，政府杠杆率要有所降低。

数据显示：2020年的宏观杠杆率从2019年末的246.5%攀升至270.1%。

宏观杠杆率可以理解为社会总负债率，它是居民、政府、企业三大部门债务率的总和。宏观杠杆率上升，意味着社会的总负债率上升。

我们都知道，楼市的资金市，而资金来临主要是负债，居民买房要借钱，开发商建房要借钱。比如买一套100万的房子，能够全款的极少，绝大多数是贷款，3成首付，7成负债。

如果控制宏观杠杆率，相当于控制负债。社会负债被控制了，会影响到居民负债，会降低居民的购买能力，进而对房价产生影响。

三、广义货币M2之变

2020年的提法是：综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。

2021年的提法是：货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。

一言蔽之，M2增速会有所控制。

数据显示：2019年，广义货币M2增速是8.70%，2020年是10.10%。

2020年很可能回落到10%以下。

广义货币(M2)是企业、居民存款及现金总和。M2当中绝大部分是存款，少部分是现金。这很好解释，你身上的钱绝大部分都是存银行，极少拿现金吧?

M2增速会影响到贷款，也会影响到房贷。

很简单，你在银行贷款100万买一套房子，在央行的人民币贷款统计上增加了100万的贷款。另一方面，你的100万贷款会打到开发商存款账户。在央行的人民币存款统计上增加了100万存款。所以说，“贷款会创造存款，存款会影响贷款”。

如果M2增速被控制，那么相应地贷款增速也会被控制，特别是房贷。这会对楼市产生影响。

四、房贷之变

2020年最后一天，央行、银保监会宣布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。主要内容是规定了银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。

这相当于规定了银行资金进入楼市的上限。大家知道，现在银行都很热衷于发放房贷，因为房贷有房子抵押、利率较高、违约率低。所以，在不受限的情况，对银行来说，发放的房贷越多，就越有赚头。

但是出于楼市调控的需要，银行房贷的发放一直都有监管。现如今，监管层前所未有过地规定银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。银行在发放房贷时被带上了“紧箍咒”，不能再任性。

2021年是银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度实施的第一年，这是房贷之变，再次宣告楼市普涨时代已经结束，因为楼市有限的资金下，只能是板块轮动，这部分资金会向城市级别高、人口持续流入的城市流入。进而使楼市出现“一二七分化”，即10%的城市下跌，20年的城市上涨，70%的城市走平。

五、汇率之变

2020年人民币对美元汇率表现为强势上涨。离岸人民币对美元汇率从2020年1月1日的6.9620上涨2020年12月31日的6.5030，涨幅超4500点。

人民币对美元汇率上升，说明人民币资产价格相对美元资产上升。由于人民币升值预期存在，所以外资热衷于进入，买入人民币资产，比如国内房产、股票、债券等。对2020年国内楼市的回暖起到助攻作用。

但是2021年，影响汇率的因素发生变化：

1、疫苗之下，经济有复苏预期，量化宽松可能提前退出，10年期国债飙升，缩小了中债利差。

2、美元指数低位反弹，这一波人民币升值可能接近尾声。

美元走强，人民币汇率可能调整之下，楼市不大可能受到国际游资关照，进而对国内房产形成利空。

六、二手房之变

今年初，深圳出台“二手房指导价”制度，对全市具体楼盘设定指导价，指导价普遍比之前的挂牌价低，一般打7折。二手房指导价最大的亮点是银行必须要按照指导价发放房贷。这个威力很大，相当于直接增加了购房者的房贷成本，影响需求，影响预期，深刻影响未来深圳房价交易。

最新的消息显示：无锡市、成都等也在学习深圳的二手房指导价模式，虽然具体的操作不一定一样。但至少告诉我们这样一个信息：

楼市的限价从新房扩展到二手房。这样做的好处是避免新房二手房倒挂。以前新房限价，二手房不限价，结果新房遭到疯抢，在预期效应之下，二手房反而不会下降，而且还是继续拉大价格差。现在新房二手房同时限价，抑制了投机炒作之风。

2021年，楼市调控模式在变，最大的变是二手房也开始限价了。

总结：相比2020年，2021年楼市许多外围因素都在变，所有的变都在说明，2021年的房价表现将明显逊色于2020年。