在因地制宜、因城施策之下，全国各地政策密集出台，层层加码，如今再回过头去看一看，不难发现，楼市各方的处境已经发生了明显的变化。

但现在是否买房，很多人仍旧下不了决定。

对于刚需购房者而言，现在买房面临的问题总结起来只有两个：一方面，从当下来看的话，刚需门槛提高，房价太高，房贷利率不断上浮带来的压力增加;另一方面，从长远来看，买房近乎一场透支未来的战，未来房价到底会涨还是会降，仍旧是未知数。

从近期市场透露的信号来看，刚需买房的环境也在逐步得到改善。

2021年，楼市迎来“转变”，5大政策有利于刚需买房，房子的居住属性正在落实，人们买房确实会越来越容易了。

一、经营贷、消费贷被严格限制，炒房客的炒房动机减弱

经营贷本来是银行用来帮助企业纡困的，可有些人看到房贷和经营贷有利息差，打起了“歪脑筋”，炒房者用经营贷进入楼市，不仅助推了房价，还扰乱了市场秩序。

包括北上广深在内的多个城市，已经对这类违规行为进行严格限制，其中就包括严查申请人的资金流水，是否真的用到企业经营了?

近日，银保监会、住建部、人民银行三部门发文，将个人违规挪用经营贷购房的“围堵”扩围至全国所有区域的全部银行业机构。同时，杭州、湖州、西安等地进一步加强房地产开发贷款管理，包括开发贷款资金封闭管理、购地金额来源审查、预售资金监管等多方面，对房企资金管控进一步加深。

3月26日，三部委合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》)，要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。具体包括加强借款人资质核查、信贷需求审核;贷款期限、贷款抵押物管理，加强合惩戒。

此前，已经有北京、上海、广州和深圳等地的金融监管部门对辖内银行经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产领域进行了集中排查，并于日前通报了相关检查结果。

二、增值税免征档次调整

2020年，深圳、成都将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。以总价300万、增值税5.6%的房子为例，不满五年，仅增值税就要16.8万元。对那些2020年、2021年买房投资的人来说，要么持有房子超过五年，要么降价才能很快卖掉。

大家不要小看增值税免征档次调整，持有五年要考虑的成本并不低。以契税1.5%、物业费3元/平方、100平方、总价300万的房子为例，仅契税加上物业费就要6.3万元。300万按照定存利息2.75%计算，五年的定存利息41.25万。

满了五年的二手房，才能免征增值税，这对炒房客成本有很大的影响，炒房客不会轻易去投资炒作，楼市的投资需求少了，对刚需群体来说，房子可以慢慢挑了。

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三、刚需家庭优先选房在多个城市开展

刚需群体购买首套房，在不少城市有“优惠”政策。有的是摇号优先，有的是买房加分入围。比如深圳明确，10年内无转让且无房可积40分，成都、武汉推行刚需优先选房，上海优先满足“无房家庭”自住需求。

深圳

715新政后，深圳“打新”的方式发生转变，以首个积分摇号、首个网上公证选房以及无房户优选原则等方式，增加无房家庭打新中选的机会。

日前，深圳官方APP“I深圳”正式启动购房诚意登记功能。其中，重点要求热点楼盘必须采取APP登记公证摇号，且无房家庭优先的方式进行销售。

杭州

30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人和离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。

南京

南京本市户籍无房家庭是指：本市户籍单身人士、居民家庭(配偶双方及未成年子女)申请开具购房证明时，无住房登记及房产交易合同备案信息。符合“无房居民家庭”情况，将获得优先购房福利。

宁波

开发商应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源(按套数计)供无房家庭优先认购等。

因城施策在加速推进，大城市供不应求，如果刚需者在一线、二线城市买房，会有摇号优先、买房加分等利好政策，人们就不用担心买不到房子了。

四、加速推进老旧社区改造。

住建部一锤定音，2020年是棚改的收尾之年。2025年之前，将对20年以上房龄的老旧小区进行基础类、完善类、提升类的改造，老旧小区面貌焕然一新，棚改退场，既减少了拆迁户的买房需求，又给刚需购房者提供了新的选择。老旧小区改造之后，居住环境改善了，符合条件的小区还会加装电梯。不少老小区本就处在位置较好的区域，学校、菜场都不远，房价也要低于周边的新房，刚需购房者就可以考虑这一类房子。

五、严厉打击中介哄抬房价。

一笔房源成交，中介就可以获得2-3%的中介费，一直以来，一些不良中介成为炒房的主力群体，但凡朋友圈有中介的，就会发现，中介会夸大某片区规划、拿学区做文章，加重购房者的焦虑情绪。2021年，沈阳明确，房地产中介不得捏造散布涨价信息。杭州明确，不得以个别高价成交个案引导房东涨价。北京对个别唱涨房价的大V进行了约谈。

深圳明确，房地产中介不得为购房者提供经营贷款便利。

对刚需购房者来说，买房找中介是普遍现象，但中介唱涨房价的现象时有发生。今年，各地对中介参与炒房行为严厉打击，不仅净化了市场环境，有利于房价回归平稳，购房者也更容易买到物美价廉的房子。

所以今年，对于刚需一族来说，有看中的房子可以及时下手，楼市在国家的调控之下会平稳发展，楼市环境更加健康，对刚需买房来说，是一大好消息。