从2016年9月30日国家首次提出“房住不炒”算起，本轮调控已经历时4年零12天。楼市退潮了吗?房价有没有达到绝大多数刚需的下跌预期?答案是否定的。

从过去4年全国重点城市的房价走势来看，即使有“史上最严”调控“坐镇”，很多城市的房价依然迎来了整体的逐年上涨。四大一线城市中深圳最为亮眼，从第一财经发布的过去5年70个大中城市二手房价涨幅榜排名来看，深圳以79.9%的惊人涨幅位居榜首。而且70个城市，过去5年二手房价格无一例外都仍然在上涨，平均涨幅竟高达30%。

调控紧绷不松，4年累计出台各类政策1800余次，涉及百余座城市，为何房价还不降，为何房价还在涨?众所周知，影响房价的核心因素是供求，中国当前房价“只涨不跌”，难道是我们的房子仍然不够住吗?

事实真相并非如此。从各个层面公布的科学调查统计数据来看，当前我们国家的房地产早已不再是刚需——房子不仅不缺，而且早在3年前很多城市房屋就出现“严重过剩”情况。总体而言，空置房够解决至少5亿人的居住问题。

首先，据界面新闻报道，2018年底西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国家庭住房自有率超八成。城镇地区住房空置率已由2011年的18.4%，飙升到2017年的21.4%，其中商品房住宅空置率高达26.6%。换算成实际数据是2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

须知，这还仅仅只是2017年的城镇地区空置房数量，而且并没有计算小产权房、保障房等空置量。如果所有的空置房叠加起来，现如今的空置房数量或让很多人意料不到。有专家曾经估算，到2019年底，全国空置房数量或已经高达近1.6亿套。按照2016年每套房屋(平均面积80平)住3.2人的标准计算，全国仅空置房就够至少5亿人居住了。

其次，2019年5月份，地产大佬潘石屹直言揭露道，20年前房地产是刚需，彼时中国城镇人均住宅面积只有5.7㎡，舒适度并不高。但随着城镇化进程加剧，房地产迎来高速发展，如今我们国家的人均住房面积已经达到了39㎡，直奔发达国家水平，房地产已经不是刚需。不仅如此，很多城市的房子已经严重过剩，空置率高达30%-40%。他还直言，“我知道在北京有人买100套房，自己只住一套，其余全部空置。”

同年11月份，潘石屹再一次发言表示，“据最新数据显示，中国房地产的总价值达到了65万亿美元。这超过了美国、欧盟以及日本三个地方的总和。”言外之意，中国房价确实太高，中国楼市确实有不少泡沫。

再者，根据央行的最新调查数据显示，截止到2019年底，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%。其中有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。最值得一提的是，户均拥有住房数量高达1.5套。

再对比马云曾说过的“未来2个年轻人可能要继承管理5套房子”，不难发现，在中国没房的家庭其实已经寥寥无几了。不管是老家的房子，还是城市里的房子，至少对于绝大多数人来说，解决居住已经不成问题。央行的数据虽然是“被平均”的结果，但整体数据并没有问题。换言之，我国家庭住房缺口已经基本填平了。

综合以上三个方面的数据来看，基本可以得出结论，我们国家的房子不仅不缺，而且很多城市仅空置房就已经“烂大街”了。尤其是二三四线城市，经历过去一二十年的轰轰烈烈造城运动之后，不仅现有的存量住房可以满足居住需求，而且还有庞大的库存积压。那么这些房子到底在哪?答案也很清楚：经历疯狂的“全民炒房”热潮之后，很多房子其实被当作攫取财富的工具被囤积起来，空置落灰呢。

空置房够5亿人住，为何房价还不降?为何房价还在涨?实干家大佬曹德旺和曾经的传奇市长黄奇帆都直言不讳给出了自己的看法：

曹德旺以敢说著称，对于房价久调不降，他认为归根结底是“三类人‘不允许’”：

第一类是买过房的各类人群，这其中当然包括那些专业的投资炒房客。这类人之所以不允许房价下跌，一方面是因为有人以投资炒房为生，房价下跌就意味着亏本;另一方面，虽然有绝大多数人买房是用来居住的，但基于中国家庭80%的资产是房产，77%的收入用来买房还贷，所以即便是刚需自住，也不希望自己的家庭资产缩水，财富蒸发。所以才会出现我们司空见惯的情况：开发商一旦降价卖房，老业主就会联合起来集体“阻挠”;

第二类是以银行为首的金融平台。房贷是银行的核心业务，不仅贷给购房者，更贷给开发商、投资炒房客。从银行业务发展来看，房价肯定是越上涨越好：一方面，房价上涨开发商才好卖房，才能收回贷款，更能继续发放贷款;另一方面，国人购房是典型的“追涨杀跌”心态，房价上涨购房热情反倒不减。但是房价下跌，却会引发恐慌性抛售，不利于银行业务发展。此外，房价下跌超过一定幅度，更会催生大量“弃房断供”，让银行产生坏账;

第三类是地方施政主体。第一财经发布的数据显示，全国重点70城中95%的城市对房地产有高度依赖，其中对房地产依赖度超100%的城市占比25%。总结来说就是，绝大多数城市财政收入来源是房地产的土地财政和房产交易税收。在地方看来，房价涨，开发商才有拿地热情，购房者才有买房热情。所以房价下跌，在地方看来是绝对“不允许”的。

空置房泛滥，足够5亿人居住，按照经济学原理，很多城市房价早就该下降了，但事实上绝大多数城市房价还在上涨。到底是什么原因在助推房价一直不断上涨呢?黄奇帆仅用3句话就一针见血说破了“真相”：

1、金融过度输血房地产。尤其是开发商身后“背着”个银行，需要100亿资金就给100亿资金，总能炒高地价，房价怎么可能降;

2、我们缺乏完善的打击投机炒房囤房政策和健全的税收体系，比如国际上惯用的房产税、空置税等;

3、地方对土地财政的一贯依赖。“靠出卖土地融资发展城市”的模式不终结，房价就很难实质性下降。因为没有人愿意真调控，更别说出手“打压房价”了。

空置房问题严峻，房价该降未降。曹德旺、黄奇帆纷纷说出房价“不降反涨”的本质。对于二位重量级专家的话，大家有何看法?