前阵子，一起在魔都苦逼奋斗的朋友小吕找我喝酒。

酒过三巡，小吕赤着脖子问，你是懂点房地产的，我想认真的问你个问题：

你说房价这么高了，我们的工资涨幅怎么就跟不上速度呢?

我想了很久，实在想不通。

我先是一愣，这个问题的确太宽泛，又很难回答。

要明白关于房价和工资关系的结论，其实一定要先理解关于房价上涨的底层逻辑，再去解释工资和房价之间的关系。

【1】

房价本质上和工资一样，都是一种货币现象。

挺多人不知道的是，房价不仅仅是经济或城市发展的规律体现，也是货币超发的一种体现。

6月末的广义货币(M2)余额出来了，213.49万亿元，同比增长了11.1%。这个数据已经连续3个月增速破11，无论是总量还是增速,远远超过了gdp的数值。

其实M2并不难理解，

就是流通中的现金+各种存款。

知道了这些，就不难理解为什么M2会激增，一是印钞机直接增加的基础货币，二是居民和企业储蓄率。

还有一个被忽视的一点：由金融贷款产生的二次派生存款。这一点才是M2高但我们手里钱不多的原因。

什么意思?

你拿出100万去买个房，还要搭进去200万还房贷，每个月用来还的贷款，就是另一层的派生存款。

货币就是在这样的印钱-生产劳动资本流通-存钱-消费-贷款不停的流转，所以M2才会不断高企，居民杠杆不断抬高。

M2不断走高代表着什么?当前的通货膨胀，依旧会持续不短的时间。

而房地产作为支柱产业，吸纳了天量的资金，导致了M2看起来很高，但实际流通的货币数量并没有那么高。

这就是房价和货币之间的关系。但工资说白了也是一种货币现象，大家共同参与社会劳动，结束后获得劳动成果-货币。

过去的工资均涨就是放水造成的通货膨胀结果，工资是涨了，但物价同时也是上涨的。

所以房价和工资不会存在非常强的因果关系，都是货币多了之后倒推的结果。

这里有个代表行业，四大会计师事务所(普华永道、德勤、毕马威、安永)

的扩招幅度和新进毕业生，每年的总量只会多不会少。

而四大的工资起薪又能代表一种社会公允工资，显而易见这些年的毕业生起薪每年都是上涨的。

所以正常上班的同志，应该会发现每年基本都有一些加薪，一部分是个人能力的体现，另外就是货币概念的普涨。

【2】

另外一方面，房地产不仅仅是货币宽松的蓄水池，换另一种角度来想，其实还是货币宽松的发动机。

什么意思?无论是储蓄还是贷款的流转，最容易刺激消费的是什么，承载信贷作用的信用体系又是什么。

而信用体系里面两个最有说服力的无非就是：土地、房产。

所以无论是房企拍地还是刺激居民买房，对货币宽松的拉动或者说承载信用，都是超出我们估计的。

在金融口从业数十年的观观告诉我：这些年关于信贷有个规律，除非某些产品的利率低到了非常诱人的程度，做实体的企业其实不太有冲动去借很多钱，一般都是应急和短期。

整个中国社会的信贷动力是不足的，但是遇到买房这件事，一般都会驱动居民借钱的动力，因为大家习惯了房价涨幅和通货膨胀的惯性。

一旦一二线城市政策上放松限购限贷，我作为一个个体会借很多钱参与进去，房企也会借钱拍地开发周转。

所以个体的消费遇到了房子是会放杠杆的，但是借几百万买辆车，一般人是不会这么干的。

而房地产行业也有个调性，集合式的雁过拔毛，这样是会放大负债和杠杆的，借钱拍地卖房走人换下一批。

房价始终会领先一步先动起来，但不太可能一夜之间工资提高多少，除非各位升职了，遇到了重大的人生机遇。

而且大家发现了吗，

资产是可以叠加信贷的，但劳动是不可叠加信贷的。

就像没人愿意跟着长期只画大饼不发工资的老板一样，老板说先欠着，以后连本带息付给我，各位一定会把他揍成猪头并说他傻x。

房价上涨的情况下，工资是一定会涨的，但速度可能只会慢，不会很快。

还有一个现象，这些年大家应该也会观察到了，

从来都是资产价格涨的快，劳动的替代性却很强。

一个很强的后浪是会冲击另一个很强的前浪的，没办法，社会运转就是这样的法则。

所以这从另一个方面也印证了，资本的回报率是会优于劳动回报率的。

扎心的是，不管是其他投资品还是核心城市的房产，吸收货币的能力是要大大高于工资的……

【3】

另外一个层面，劳动回报是很难获得评估的。

这个是创业的朋友告诉我的，大部分的劳动工作者是不承担风险的，他们通过智力体力来获得对等的交换和价值回报。

而这种价值回报，大多数都是兑现在城市和行业，小部分兑现在工作经验和实力，这几个条件范围内是有工资基数存在的。

比如同样一个5年工作经验的码农，在上海差不多可以拿到25k，但到了苏州，可能就要打6-7折。

还想往上走?除非你的人力资源增长非常快，到达一个大公司的中层管理，普通人的职业生涯基本就见顶了。

想突破这个瓶颈的人，无非就是少部分的打工皇帝、职业经理人。

但这些人是凤毛麟角的，我们不得不承认的是，多数人在年少时就表现出这种天赋了。

还想再往上走?做到顶尖的人群，那肯定要去杠杆别人的劳动，不仅要有趋于成熟的创业思维，更要有新的暴富机会，并且愿意去冒点风险敢为天下先。

而这些人的比例不会很高，甚至可以说非常非常低。

所以整个社会平均工资值只会是增长缓慢的，来看一张上海过去40年的职工年平均工资涨幅：

整个平均值看起来很高，但最近10年的增幅一直在10%上下波动，并且速度开始放缓。

而根据统计局的数据，上海房价这10年的增幅，大概是工资涨幅的1.8～2倍。

为什么大城市的房价涨幅会超过工资涨幅，其实也代表着平均工资跟风险收益率对等的关系。

这也就印证了我们前面的总结：货币宽松放水+限购限贷放松——房产交易上升、房价上升刺激更多购房者入市——更多贷款被刺激借出来变成了市场上的钱——钱多了通货膨胀——带来物价和劳动回报普涨。

所以大家仔细看房价和工资的传导关系，原来是经过这么多辗转的流程关系得来的。

【4】

最后想总结一下，为什么我们的工资涨幅跟不上房价涨幅，大城市的房价却还是那么坚挺呢?

这里有一个金句，是观观告诉我的：

像上海的房价，是由全球华人里，最有钱的那一批里的穷人决定的。

什么意思?就是金字塔最上一层的底部。

现在在上海的竞争，不仅仅是跟本土跟old money竞争，也是跟一群最具后发力的new money在竞争。

这也就是为什么大家都在抱怨说没钱，而顶尖房子的房价一直稳定的原因之一。

如今的富豪越来越多，像中国的百富榜水准，门槛提升速度其实是超过我们想象的。

福布斯富豪榜中国大陆400强的上榜门槛，从2008年的12.2亿元已经跃升到如今的290亿，这个数值真的是非常夸张。

如今的财富集聚效应是必然的，但普通人仍旧有机会，成不了百强富豪，家庭努努力买个上海房子，也已经算是成功人士了。

我们大部分人都要有平常心，站在一线城市并且留在这里已经不易，在往上走竞争是非常强劲的。

所以这也是为什么我们会在文章里会善意劝大家买房，不管你从哪买怎么买，只要买到了对的城市对的房子，就已经战胜了印钞机。

【5】

最后给大家两个小建议吧。

1、当下并不是一定买房，但如果你没有二套房，就可以再买，因为首套始终不能卖，二套才能抵御未知。

有二套房的朋友，有好的途径也可以把钱用在其他的投资，不求一定跑赢房产，但起码要保证本金的安全。

2、提高自己的劳动回报率，不鼓励大家创业，但如果你预感到40岁事业还不会有突破，一定要在35岁之前，做好副业和未来的规划。

因为依靠劳动回报率和存款，始终很难跑得赢通胀。

写了那么多，想想自己身上就揣两块钱，心中却操着五百万的心。

哎不吐槽了，我要去搬砖买房了。