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为什么印度的房地产市场停滞不前

随着印度迈向一个明确的城市未来,对城市生活质量的关注应该是政策制定者的首要任务。虽然有许多城市问题需要解决,但经济适用住房不足是最严重的问题。在正规住房市场没有负担得起的住房的情况下,数百万贫困人口在贫民窟找到了庇护所,那里的基本设施非常有限,拆迁风险很高。鉴于问题的严重性,印度政府不可能单独提供位置优越的“住房给所有人”;平稳运作的住房市场也必须在实现这一目标方面发挥关键作用。

为什么印度的房地产市场停滞不前

然而,严格的规则决定了可以建造多少,以及在获得必要许可建设方面的真正监管迷宫,这些规则在房地产市场中造成了摩擦。开发人员必须向多个部门寻求许可。他们必须确保遵守可能需要修改的大量规则和法规,并支付大量的官方费用和费用。授予许可证有严重延误,而且如果申请被拒绝,通常没有明确的理由。在导致成本上升的过程中,速度金钱和贿赂很常见。土地使用规则有效地阻碍了土地供应,也增加了土地成本。

此外,房地产和土地受到严重诉讼。从马哈拉施特拉邦房地产监管局收集的数据显示,大约16%的项目和31%的建筑空间已经或者一直处于法律纠纷中。对于孟买来说,这些数字占房地产项目的30%,占建筑面积的50%左右;对于Thane,相应的数字分别为26%和36%左右。平均而言,孟买法律纠纷中的一个项目有四个案例处于不同法院的不同解决阶段。结果,项目长期陷入法律泥潭。因此,毫不奇怪,印度城市的建设项目需要很长时间才能完成。

在我们与乔治梅森大学的Alex Tabarrok和布鲁金斯印度的Shamika Ravi共同撰写的一篇论文中,我们发现平均而言,孟买房地产项目的预计完工时间约为8年。这比其他国家的完成时间长得多。如果通过非常高的利率借贷来筹集建设和土地成本,这些延误可能会花费很多。

为了解决这些问题,房地产开发商采用了难以维持的做法来完成建设项目。他们利用现金流量操纵,利用公寓预售中筹集的资金,这些项目还没有开始资助其他已经开展的项目,以解决廉价金融无法获得的问题。

最终,重大延误和不当行为都会影响那些几乎没有延迟原因信息的购房者。为了解决住房部门的这些问题,州政府已被指示设立房地产监管机构。马哈拉施特拉邦政府是最早成立房地产监管局的政府之一。在马哈拉施特拉邦,所有涉及面积超过500平方米或拥有超过8套公寓的开发商必须向管理局注册,并提供有关其正在进行的项目的详细信息以及项目任何诉讼的详细信息。未能提供准确和完整的信息会受到处罚。进一步,开发商还必须在项目完成时提供规定的日期,并在发生延误时向购房者支付利息。最后,开发商必须为每个项目设立一个托管账户,并将从销售中收集的资金存入这些账户,以用于该特定项目的建设和土地成本融资。自成立以来,管理局一直积极监测项目并听取购房者的不满。

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