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共有房屋一般分为“按份共有”和“共同共有”两种

导读 一般来说,共有房产主要是存在于夫妻之间,在夫妻关系无法继续时,所涉及到的房产分割就属于共有房产的分割。但是,还有一大部分共有房产并

一般来说,共有房产主要是存在于夫妻之间,在夫妻关系无法继续时,所涉及到的房产分割就属于共有房产的分割。但是,还有一大部分共有房产并非如此,由于房价高涨,理财回报大,又因个人购房能力有限,因此就有很多人就考虑到由多人共同出资买房。

一、共有房屋一般分为“按份共有”和“共同共有”两种

所谓“按份共有”,又称房屋分别共有。是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收入和处分的权利,并承担相应的义务。

所谓份额,是指共有人在全部权整体中所享有权利的份量。即所有权份额,其效力及于房屋整体的每一物质构成部分,而不能简单理解为实物份额。

“共同共有”是指两个以上的全部人对于房屋都享有平等的共有权。共同共有是不确定所有权份额的共有,房屋共同共有区别于房屋按份共有,具有以下两个特点:

1、房屋的共有权不划分共有权份额,各共有权人享有平等的权利,注意,平等的权利不等于平等的份额,共同共有是没有份额区分的;

2、除依法律规定和当事人另有约定外,对房屋的共有关系不能终止、房屋不能分割,只有出现法律规定或当事人约定的事由,导致产生共同共有的共同关系归于消灭时,共有人才能分割共有房屋,例如:离婚时的房产分割。

二、共有房屋分割也要分“按份共有”与“共同共有”两种情况

1、按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割,分割的方式有四种,共有人可根据具体情况进行选择。

(1)直接分割房屋,形成房屋的区分共有。能够区分成彼此独立使用的房屋,按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。

如一栋三层楼的房产,为三个共有人等份共有,就可以各分得一层房屋的所有权,但由于整个房屋是连在一起的,有些属于无法分割的部分,仍为各共有人共同共有,因而形成房屋的区分共有。

(2)房屋作价补偿,即房屋由按份共有人中的一人独有,其他共有人的共有权份额折成房款,由独自取得共有权的人进行补偿。

(3)直接分割房屋与房屋作价补偿相结合。这主要包括两种情况:第一种是对房屋进行直接分割时,由于房屋结构的原因,各按份共有人无法按各自拥有的共有权份额比例分配,对部分共有权份额作价补偿。

第二种是三个以上的人按份共有房屋时,房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后,再按比例分割房屋。

(4)房屋变价分割,房屋按份共有人都不愿取得房屋共有权时,可把房屋出售,卖得的价款由共有人按共有权份额进行分配。

2、“共同共有”房产最终也会以相应的份额进行分割,具体份额多少,则由房屋共有人商议决定

共同共有关系终止时,必须对共同共有的房屋进行分割。分割时,应先确定各共有人的共有权份额,使共同共有转变为按份共有,然后按按份共有的方式进行分割。

各共有人的份额,应由各方协商决定。若法律对此有特殊规定的,应依照法律规定执行,对于当事人无法协商一致、法律也无特别规定的,一般应当确定相等的共有权份额。

对于共有房屋,无法确定是共同共有还是按份共有时,如果一部分共有人主张按份共有,另一部分共有人主张共同共有,即使主张共同共有的人是少数,也应该视作共同共有。

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