日前，深圳关于加强房地产调控的新政落地。新政要求：

★暂停企业购买商品住房;

★新供应用地商务公寓只租不售;

★新政后购买商务公寓限售5年;

★新政后购买商品住房限售3年;

★有房贷记录，离婚两年内贷款买房的，依然按照二套执行;

★引导热门新房采用线上诚意登记、公证摇号、线下公证选房模式销售。

《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》

今天，深圳规划和国土资源委员会印发了，对于新政实施的标准进行了详细规定：

关于新供应用地上建设的商务公寓的管理

（一）2018 年 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，但

★2018 年 7 月 31 日(含 7 月 31 日)前更新单元规划已经批准(含规划修改或者调整情形)的，批准的更新单元规划中确定的商务公寓，但不包括 2018 年 7 月 31 日(含 7 月 31 日)后更新单元规划修改或者调整增加的商务公寓部分。

★2018 年 7 月 31 日(含 7 月 31 日)前更新单元规划未获批准但已经市规划国土主管部门或者区政府(含新区管理机构，下同)审议通过并完成公示或者正在公示的，公示的更新单元规划中确定的商务公寓，但不包括 2018 年 7 月 31 日(含 7 月 31 日)后取得的更新单元规划批准文件确定的商务公寓建筑面积中超出公示时面积的部分。

★2018 年 7 月 31 日(含 7 月 31 日)前已取得市、区政府用地批复的征地返还地。

★2018 年 7 月 31 日(含 7 月 31 日)前土地整备利益统筹项目实施方案已完成审批的。

（二）2018 年 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）后，涉及只租不售商务公寓的项目应结合产权限制合理确定地价标准，并

（三）2018 年 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）之后供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓，土地出让合同已明确不得销售的，应将相关事项记载于不动产权利证书“附记”栏。

关于新购商务公寓和住房的管理

（一）2018 年

★已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准;一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。

★2018年7月31日(含7月31日)之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备(预)录入条件，但因客观原因尚未在房地产信息系统中(预)录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的视为已办理网签(预)录入：

(1)支付购房定金、部分或者全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS 机购房签购单、购房转账单等);

(2)购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

2018年10月31日（含10月31日）之前

提供上述材料申请一手房(现售)和二手房转移登记的，应当在申请登记。

（二）2018 年 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）之后购买且属禁止转让范围的，商务公寓自登记之日起 5 年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记，并在不动产权利证书“附记”栏中记载：根据深府办规〔2018〕9号文规定，XXXX年XX月XX日前禁止转让。

因继承、受遗赠、离婚财产分割取得的房地产，禁止转让的时间以继承、受遗赠、离婚财产分割前最近一次转移登记的时间起算。

关于暂停单位购买住房的管理

（一）2018 年

★已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准;一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。

★2018 年 7 月 31 日(含 7 月 31 日)之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备(预)录入条件，但因客观原因尚未在房地产信息系统中(预)录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的视为已办理网签(预)录入：

(1)支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS 机购房签购单、购房转账单等);

(2)购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

2018年10 月31日（含10月31日）之前

提供上述材料申请一手房(现售)和二手房转移登记的，应当在申请登记。

（二）2018 年 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）之后非自然人购买商品住房的，

其他

（一）只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿。

（二）搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用《通知》关于取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让的相关规定。

（三）工业楼宇政策对购（售）房对象有规定的，按工业楼宇有关规定执行。

回顾：调控新政解读

郑叔伦

深圳中原地产董事总经理认为：

现实：地价依然坚挺

现实情况是在供不应求的背景下，地价还是依然坚挺。

在“房住不炒”的国策下，已经陆续围绕这个目标出了不少政策，包括之前自持土地拍卖，开发商拿地不能卖，只可以自用或者出租，当时也有不少评论认为地价定必大幅下降，但是

房住不炒

压抑房产的投资功能，回归居住属性。

这次可以说是政策延续，轮到小业主需要自持，不用像开发商自持五十年，只是五年。限售的政策，将更进一步

对于刚需客来说，要买还是要买;至于投资客来说，当前市场已经大为收敛。

短期压抑成交，长期利于市场健康发展

短期内无可避免将压抑成交量，长远对市场发展更为健康。

其他政策如离婚及公司购房，只是延续规范市场的方向，

玉家雄

深圳中原二级市场董事总经理兼中山中原总经理认为：

企业禁买住宅：回归居住属性

这一点响应了国家号召：“房子是用来住的，不是用来炒的”。作为企业不应该购买住宅，因为不需要解决居住的问题;这一措施也可以减低有效的需求，令市场价格的压力也没那么大。

公寓只租不售：补缺住宅，方便管理

【新地块商务公寓只租不售】

也是响应了国家号召，支持长租公寓的发展。商务公寓也可以作为市场一种补缺的产品，特别是针对一线城市来说，房价相对较高，并不是所有的老百姓都能购买房产，商务公寓就成为了解决没能力买房人群的住房供应。

此外，如果整个项目都只租不售的话，从管理方面来说也是比较容易的，比起小业主买房并出租更有管理的效应。

限售：禁炒卖，减需求，稳房价

【公寓5年限售】

以往购买商务公寓的客户可能是作为一种投资，现在是希望减少投资性的交易。限售也是给到市场一种信号——房产不是用来炒卖的。

【住宅3年限售】

也是同样的道理，个人购买房产之后是用来住的，而不是用来炒的。所以也是希望在禁售期内控制整体市场的交易量，防止房价推高。

【离婚两年】

过往因为房票的原因，造成了一些所谓的“假离婚”现象，新政打击了这方面的意欲，可以减少这方面的需求。

总的来说：

减少交易以及需求

几个新政一方面是响应过往政府针对房地产行业健康发展的号召;另外一方面也是，希望对于房价不会造成太大的压力，令房价能够平稳的发展。

临深区域

对于，相信最大的影响就是一部分的资金如果需要找出路的时候，可能不能在深圳找到机会点了，只能把这种需求的一些地方。虽然现在部分临深城市也有限购政策，但是没有深圳严厉，还是会能够消化一部分的投资需求。

深圳中原研究中心

认为：

一、暂停企事业单位等法人单位购买住宅

由于限购政策限贷政策较严，个人没有名额，在住宅的投机炒房得到遏制，通过企业投机炒房现象更为普遍。

压制企业投机炒房

虽然目前深圳企业购房的比例较小，但近期市场出现此类情况，相应政策出台更多是的苗头。

二、商务公寓五年限售

减少商务公寓的投资行为

商务公寓在住宅限购限贷后较为火热，成为一个较好的投资渠道。从成交方面来看，短期内必然会将会，短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。

需求依然存在

而未来新建的商务公寓只租不售，租赁市场供应量将增加，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求，因此长期来看市场上对商务公寓的。

有利于发展长租公寓市场

从供应的角度来看，未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”，将，未来公寓类产品会出现转型，长租公寓将迎来春天。

三、住宅自取得不动产权证起限售3年

区别“真假刚需”

政策旨在，更大程度抑制投机炒房，对于投资者来说，投资时间增加，投资的风险显著增加，资金压力显著增大。对于新房期房来说，按两年取得不动产证算的话，限售期近5年。

上半年新房市场供不应求，成交火爆，起因是政府严格执行“限价”政策和3月底出台的三价合一政策，“一二手房价倒挂”明显，市场心理表现为“买到即赚到”，反映出市场对深圳房价的预期普遍向上。二手上半年由于三价合一遇冷，但是投资客更加集中于二手市场。

短期来讲，投资客退场，市场整体观望情绪浓厚。

新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格仍将持续平稳下调。二手市场，成交量也将显著下滑，税费较低的将会明显更受欢迎。

四、完善差别化信贷政策

遏制了“假离婚、真炒房”

在限购限贷后，离婚买房降首付、增名额的现象越来越多，也成为投资客常用的手段。而本次差别化的信贷政策，基本的现象，符合满足刚需，抑制炒房的思路。

新房供应仍显紧张

目前深圳新房住宅存量不到255万平，存量为近几年新低，去化周期不到12个月，。二手存量市场来看，深圳住房小产权比例过高，市场流通的商品房少，而深圳目前常住人口超1200万，流动人口超2200万，加上目前深圳土地资源有限，可供开发的土地越来越少，供应远小于需求，加上目前深圳投资客比例并不高，刚需客依然占据主导。

让房子回归居住属性

这次新政的实施，围绕着“房住不炒”的大方向，不是想彻底打压房地产市场，只是在目前两年换手率这么高的情况下，抑制炒房，。深圳以目前的住宅存量较难满足城市发展的需求，在整体经济面较差的情况下，，但也将合理化稳定化。

本次政策调控的目的主要是查漏补缺，抑制“企业炒房”、“离婚炒房”等投机炒房行为。尽管国内外经济形势严峻，经济下行压力增大，但是对于房地产的调控将始终不变。本次政策的出台赶