中国证券报记者近日走访北京、上海等一线城市了解到，首套房贷利率普遍维持基准利率上浮5%以上水平。专家和银行业人士认为，在“坚决遏制房价上涨”政策背景下，银行房贷政策仍将“偏紧”。同时，表外转表内因素会在一定程度上挤占银行房贷投放规模，也会推升房贷利率水平。下半年房贷利率仍有上涨可能，银行在一二线城市与三四线城市的策略将进一步分化。

上浮5%成“起步价”

“目前，几乎没有银行在北京提供基准利率的首套房贷，上浮5%算是个‘起步价’。”北京市朝阳区某房地产中介机构客户经理苏光坦言，从去年“3·17”至今，个贷利率一直在涨。不过，今年银行放款速度明显快了不少。“放款时间的变数主要在于办理抵押登记，北京各城区不一样。”

多家银行支行个贷业务负责人对中国证券报记者表示，二季度以来，总行明确要求首套房贷利率不能低于基准利率上浮5%。

中国证券报记者调查发现，目前几家国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10%、二套房贷利率上浮20%的政策。

以购房者首套房贷200万元、25年期为例，若执行基准利率，则月供为11575.57元，总利息支出为147.27万元;若执行基准利率上浮10%，则月供为12150.71元，总利息支出为164.52万元。两者差距分别为575.14元、17.25万元。

多家研究机构监测数据显示，近一年来，全国个人房贷利率一路水涨船高。近日，深圳地区建设银行首套房贷利率由基准利率上浮10%调至上浮15%，二套房贷为基准利率上浮20%。目前，深圳地区首套房贷利率普遍为基准利率上浮15%。

融360监测数据显示，在7月23日-29日一周内，全国首套房贷利率和二套房贷利率分别为5.654%和6.02%，分别较前一期上升0.9个基点和0.4个基点。在7月16日至7月22日一周内，武汉地区首套房贷利率上涨明显，较前一周上升29个基点，达6.351%，已超过全国二套房贷利率平均水平。

调控持续加码

多家银行地方分行负责人对中国证券报记者表示，银行个人房贷政策要跟着调控方向走。

中原地产研究中心数据显示，1-6月，全国房地产调控政策发布次数超过180次。按这个速度，2018年调控次数可能超过2017年。

7月31日，深圳市发布楼市调控新政策，暂停企事业法人单位购房;居民家庭新购买的一二手住房3年内限售;购房人离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于七成。

专家认为，一系列信号表明楼市调控不会放松甚至可能继续加码。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上半年房价略有抬头，房地产市场调控将持续。在整治市场秩序上，下半年有关部门对房企、代理商、中介、个人和供应商等的房地产交易行为会有管控。

在交通银行首席经济学家连平看来，随着政策性住房建设逐步加快和房地产市场持续调控，房贷增速有进一步下行空间。考虑到当前多地人才引进政策的影响，短时间内房贷增速可能呈缓慢下行态势。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，近期部分银行上调房贷利率是出于贯彻落实房地产宏观调控、防控风险等方面考虑。随着房地产调控深入，银行会通过上调利率以更审慎经营房贷业务。在金融强监管背景下，表外业务不断回归表内会占用一些信贷规模。一些银行的信贷规模会比较紧张。

利率调整分化

银行业内人士认为，首套房贷利率有继续上调空间，但是，各银行政策存在差异，各地区也会根据实际情况进行调整。

“在利率市场化大环境下，根据房贷市场供需格局变化对房贷利率进行调整具有合理性。”(下转A02版)

上接A01版)东方金诚首席分析师徐承远表示，在房地产市场成交活跃带动房贷需求较快增长，同期银行贷款投放额度相对有限时，银行通常会提高房贷利率，一方面提高收益水平，另一方面也可达到控制风险的目的。未来一段时间，房贷利率仍是上行趋势。

不过，由于有不动产作为抵押物，银行在关注风险、配合调控同时，仍将房贷视作优质信贷资产。正如中国证券报记者调研时所看到的，在利率水平上浮后，目前一二线城市多数刚需或改善型需求贷款审批速度都很快。

不少银行客户经理表示，尤其是那些本就与银行有合作关系的一手房楼盘，成为各银行争夺的“香饽饽”。这类购房者房贷审批速度会更快。

“不过，房地产市场有较强的地域性特征，不同城市和区域之间差异化较大。”徐承远强调，目前，房地产市场交易活跃度不高的核心二线城市来说，房贷利率有一定下调空间。受棚改货币化政策影响交易较活跃的三四线城市，房价上涨明显，这些城市和房价处于高位的一线城市，房贷利率有上调可能。

近日，广州地区外资行、城商行房贷利率出现下调情况。对此，严跃进表示，出现这种情况在很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧，而是会根据实际情况进行调整。“当前广州房地产市场有所降温，或使部分银行贷款额度没有用完，因此出现房贷利率适当下调的情况。”

董希淼表示：“房贷期限长且利率低于一般贷款利率。比如，有些股份行，在个人贷款类别中，更愿意多发放个人消费贷。因此，上调房贷利率也是为了提高收益。”未来一段时间，不同区域房贷利率会有不同走向。在一些热点的一二线城市，随着房地产调控深入和措施升级，银行有动力通过上调房贷利率以更好防风险。在一些三四线城市，银行资金相对充裕，房贷利率可能会保持平稳。少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关。一些银行信贷规模充裕，可能会将这一业务作为下一步发展重点。

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二线城市房贷利率远超一线 房地产调控冷热交汇

21世纪经济报道顾月

继7月5日央行今年第三次定向降准释放约7000亿资金后，7月23日再次5520亿元的一年期MLF操作，向公开市场净投放3320亿元。同日，国务院常务会议也确认积极的财政政策要更加积极，货币政策要松紧适度。对此，市场有传言称释放的流动性有可能再次流向房地产领域，引发房价上涨。

21世纪经济报道记者调查多个热点城市的银行和房地产中介发现，到目前为止，房地产市场并未明显放松，房贷额度仍然紧张，且部分二线热点城市还在加强调控力度，贷款利率也多超过一线城市。

“信贷额度是有一定宽松，但是多出来的额度要求主要放给企业客户，按揭贷款领域仍然有限制。”珠三角地区一家国有大行分行副行长表示。

利率变化升降不一

21世纪经济报道记者了解到，央行定向降准后，在广州、南京等地，近期调整房贷利率的主要以股份行、外资行、城市当地中小银行为主。这些银行在房贷市场上占比较少，其房贷利率原本就高于当地市场的主流利率，其上调或下调利率对房贷市场影响很小，且不同城市利率升降不一，多数一线、二线城市的主流房贷利率依旧呈现稳中有升的趋势。

如广州汇丰银行近期将首套房、二套房最低利率下调10个点分别至15%和16%，而目前广州市场主流利率是首套上浮10%，二套上浮15%-20%;南京区域内的招商银行、广发银行将首套房贷利率由上浮25%下调为首套房贷利率上浮20%，与主流利率相当。

“利率定价和银行额度有关，此前额度紧张，自然想把钱投到利率更高的贷款上面，而目前利率也是希望和目前市场主流利率接轨。”招商银行南京分行某客户经理告诉21世纪经济报道记者。

而在北京、深圳、郑州等区域，不少银行则还在上调房贷利率，如目前北京四大行主流利率为首套上浮10%，但光大银行北京区域内的某网点，首套房贷利率已变为上浮30%，部分网点依旧停贷;而深圳区域内的建设银行近日则将首套房贷利率从上浮10%上调为上浮15%。郑州近期则是主流利率发生变化，工商银行、建设银行、郑州银行等多数银行都将首套房贷利率从上浮20%上浮25%。

融360发布的最新全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，已是2017年1月以来连续18个月上涨，而同比2017年6月首套房贷利率上升幅度更是达15.34%。

至于在降准和大额MLF释放后，较为宽松的流动性是否会传导到楼市，上述珠三角国有大行分行副行长分析，目前按揭贷款仍然有额度限制，且降准释放的资金要求主要给到实体经济。“现在信贷额度是多了些，但是珠三角实体小微企业多，多出来的额度主要给企业，虽然按揭贷款额度也多了一点，但相比申请量还是少的，按揭贷款审批不会变得更加容易。”

同策房产咨询研究院总监张宏伟认为，目前国内房价在经过高速增长后已推动居民杠杆率快速增长，与去杠杆相悖，再加上贸易摩擦阴云下房市是汇率稳定器，不具备放松条件。

二线城市房贷利率远超一线

21世纪经济报道记者调查发现，目前二线热点城市主流房贷利率上浮明显，且主流房贷利率多已经超越一线城市。其中上浮最狠的武汉市首套房贷主流利率已达基准利率上浮30%(年化6.37%)，二套房贷利率则需上浮40%。武汉市工商银行某支行信贷部经理告诉21世纪经济报道记者，目前二手房首套房利率上浮30%，但是只和某房地产中介(链家)合作，额度紧张不接受个人申请二手房按揭贷款。

中国银行武汉市汉口某支行个贷部客户经理则表示，各支行还会根据额度状况自主调整利率。“我们支行目前额度非常紧张，利率需要上浮50%，上半年放贷的基本是去年的申请，现在申请，放款时间要在半年以上。”

利率上浮达到2字头的则有南京、济南、郑州等城市，主流的首套房利率均是上浮20%起(年化5.88%)，其中郑州地区的多家银行首套上浮已达25%，二套达35%以上。“郑州目前主流首套房贷利率为上浮25%，7月刚调的价，已经是一年来第四次调价了，需求太多。”郑州某房地产中介业务人员表示，“现在是全款优先选房，首付60%次之，首付30%再次之。”

郑州住房保障和房地产管理局公布数据显示，2018年1月到6月，全市商品住宅和二手住宅累计成交1587万平方米，同比2017年同期增长20.4%，

与之相比，西部二线城市如成都、西安、重庆等房贷利率上浮相对较低，但首套房主流房贷利率也达到了15%的水平，超过北京、广州首套房上浮10%的主流利率，与深圳首套房主流利率相当。

由此可见，目前热点二线城市房贷利率已远超一线，且城市差别较大。“这主要和当地的房贷需求有关，目前一线城市如北京等地成交量已至历史低点，但二线城市需求依旧火热，银行会根据自身额度和需求状况，调整不同地区的房贷利率，本身也是房地产调控因城施策的体现。”中原地产首席分析师张大伟表示，“目前全国的主流按揭贷款利率还是在5.88%左右，虽然上浮但仍是历史低点，除非加大放水力度，否则对房地产市场影响较小，未来房贷利率依旧上浮空间大而下行空间小。”