每一份报纸似乎都使用相同的图片来说明它关于零售终结的故事：同样的自动扶梯 - 随着雪花在他们身上的画面，”麦克纳马拉最近在MSCI世界贸易中心办公室接受采访时感叹道。

“我已经看过六次同样的故事了。”这种态度很适合他的职业。摩根士丹利(MSCI)于2007年从摩根士丹利(Morgan Stanley)分拆出去，旨在通过告诉他们有关其业绩记录的真相来帮助大型机构投资者客户。它分析了他们的投资组合，并将他们的内部表现与特制的指数进行比较，这些指数旨在显示投资经理应该实现的回报，为高层管理人员设定基准。

在公共股票市场担任这一角色是一回事。但自2017年以来，麦克纳马拉一直引领着公司对房地产指数的新努力，考虑到房地产行业的顽固不透明，这是一个更大的挑战。这位前布朗兄弟哈里曼(Brown Brothers Harriman)投资银行家反映了他在工作的第一年半，给了商业观察员一个关于这场艰苦战斗的实地记录。

商业观察报：几年前，当你开始领导MSCI在这个行业的基准测试工作时，你带着新的眼光来到了房地产行业。最初让您了解机构如何投资房地产?

Jay McNamara：如果你从机构投资组合的角度来看 - 来自资金经理本身 - 我很惊讶他们似乎对资产类别缺乏透明度感到随意;缺乏强大的工具。他们习惯于接受一些误差。看，这是一种物质资产，有些人会建议，“哦，你是来自外面的，你没有得到它。”但你必须从他们那里得出他们的痛点是什么，并且[问]，“你在为什么解决?“

给我一个例子，说明其中一个对话可能会如何。

[客户可能会说，]“好吧，我们正试图在亚洲筹集资金。”或者，“我们正在努力扩大我们在特定领域的足迹。”我们在那里回答诸如问题，例如，什么是那里?投资如何多元化?有什么好处?你的竞争优势是什么?我相信业界以前从没见过像MSCI这样的人。这个行业并非全球性，就像公共股票一样。它仍然是非常区域性的，并不是非常透明。但我相信它会改变。

您对投资者渴望获得更好数据的信心是什么?

我们与其他业务线的养老基金，基金会，捐赠基金和主权国家有着深厚的关系。我们已经对他们说过，“如果我们能给你一个解决方案，让你更好地了解你是否在房地产中做出好的或坏的分配，这会是一个价值吗?”当然这将是一个价值。

你究竟在为房地产客户提供什么?

我们的客户以年度化的方式订阅特定基准或我们的市场数据。然后定期，我们会说，“看。以下是您的基金的表现。以下是您跟踪的代表性基准测试的结果。“我们会进去向他们解释一下，”嘿，你在这里被压垮了，因为你不知道泛欧物流。“或者我们可能会能够说，“你表现优异，因为你对泛欧物流的基准比较偏低。”

你是否也在更细粒度的水平上做房地产数据?

我们收集资产级别和财产级别的数据以及资金水平。这意味着我们可以看看现金流量，杠杆率和所有其他因素的影响。这是真正的见解，对吗?很多人会说，“好吧，我知道我的投资组合。我知道我的财产。我已经明白了。“但是，如果你经营一个200亿美元的开放式核心基金 - 而且我们的一些客户 - 你可能也看不到所有这些联系。这就是我们进来的地方。

听起来这些东西对于世界上的绿色和相关公司来说可能和大型投资公司一样有用。你一直在那个方向卖东西吗?

它现在有限，但我们开始把自己唤醒到我们可以向房地产投资者提供的众多其他事情。我无法想象一个世界，我在JLL给一个商业房地产经纪人，你知道，在iPad上。但是越来越多，如果有一个副产品[我们]或者我们写的东西可能有用，像Thor Equities或其他任何人可能会说，“哦，这很有趣。”我们提供解决方案的能力不仅仅是给你一个基准，正在进行的价值主张和转型。

说到这一点，你已经开始发布你广泛传播的房地产研究。这是否与您为个人客户进行专有研究的使命相互交叉?

我的梦想场景是，当我们推出我们的一个研究部门时，首席投资官或首席执行官会阅读并打电话给他的下属并说：“让MSCI人员进入这里。我想知道这对我的投资组合有何影响。我想针对我们战略团队的一些想法来实现这一点。“这就是它的工作原理。

从您与您合作的大型机构房地产投资者的谈话中，现在的市场情绪是什么?人们在寻找什么答案?

我们所看到的是，大型机构 - 中东的主权财富，加拿大的大计划，大型荷兰养老基金 - 他们正在进行越来越多的共同投资或直接投资。他们想要更多控制权。显然，费用是其中的一部分。但是我们看到大家伙实际上拥有大型团队，他们自己做这件事。我的意思是，Hudson Yards就在West Side Highway上 - 你已经将牛津作为加拿大养老金计划的一个很好的例子[引导自己的投资]。因此，我们看到的一件事是投资者获得曝光的工具正在发生变化。

全球呢?您的客户在国外关注的最大故事是什么?

在英国，您可以看到英国退欧的一些影响。但总而言之，利率上升 - 可能正在放缓。你有仲量联行购买HFF，所以他们显然是[在商业周期]的忠实信徒，对吧?如果你看看我们平台上的机构投资组合，我们所看到的是他们正在增加分配。而且由于种种原因，它们正在增加。

对。那么，它是否会给你任何关于推动这个永无止境的投资周期的提示?

其中一个是最明显的：如果你是一个资金缺口很大的养老金计划，你必须快速缩小差距。如果公共股票和固定收益不会产生他们在过去十年中所产生的收益，那么你必须在某处找到收益率。因此，您会看到私募股权和私人房地产业的这些巨额拨款增长。我们认为这只会继续下去。你可能会坐在那里说，哦，我们在第七或第八局，取决于你选择的运动，但这是[我们的数据]的美丽。我们可以说，“很好。但猜猜怎么了?日本保险公司正在增加对房地产的配置。“我们知道，[日本]政府养老金投资基金是世界上最大的养老金计划，拥有数万亿美元，现在正在与世邦魏理仕合作进入私人非上市房地产。