房地产市场一直是一个热门话题，但可能会出现崩盘，导致29年的持续增长并导致澳大利亚经济衰退?

虽然这可能听起来像是最糟糕的情况，但正是经济学家约翰亚当斯预测会发生的事情。在本周关于金钱谈判的大肆宣传的辩论中，亚当斯与Coolabah Capital创始人和澳大利亚金融评论专栏作家克里斯托弗乔伊就这个话题进行了直接对决。

它甚至引起了News.com.au的注意，它将Your Money部分称为“本世纪的财产打击”。这是它如何下降。致命的债务亚当斯多年来一直公开辩称，澳大利亚的高负债水平可能会破坏整个经济的稳定并造成国内经济衰退。“我们在2007年获得了澳大利亚储备银行的承认，当时经济中的信贷额度大于1880年代和20世纪20年代。为什么那么重要?因为我们在1892年和1931年患有抑郁症，“亚当斯解释道。

“今天的债务比2007年还要大，”他补充道。家庭债务占GDP(澳大利亚)“这是我们曾经拥有的最大内债水平，无论正常还是按比例计算。”房地产经济衰退右钩拳那么为什么这很重要，它与房地产有什么关系呢?“如果我们这个国家的历史上出现了最大的债务泡沫，这债务在哪里?债务是财产，“亚当斯说。

由于过去三十年来全国许多地区的房价上涨，悉尼和墨尔本的市场飙升，买家被要求借入更多的资金。因此，家庭债务增长超过了经济，这意味着债务相对于GDP的数额显着上升，如上图所示。债务问题是无法偿还的。“如果我们拖欠债务 - 例如，如果家庭无法偿还债务而且银行遇到麻烦 - 那么这可能导致房地产急剧下降，从40%至80%，这取决于银行是否存活下来，”亚当斯解释道。

在这种情况下，澳大利亚人会发现他们的财富正在消失，因为他们的房屋和投资房产的价值崩溃，而他们仍然欠他们的抵押贷款的原始价值。为了遏制事故，亚当斯认为，澳大利亚央行，澳大利亚政府和其他机构可能会进行干预，开启第二个最坏情况。

“他们可以稳定房价，跌幅可能低于更极端的预测，但需要付出代价，成本是澳元，”他解释道。随着机构进行干预以挽救房地产市场以及承担澳大利亚抵押贷款重量的银行，随着该国偿还外债能力的信心减弱，澳元将下跌。

反过来，这将推高进口成本，使货物更加昂贵并进一步损害经济。“所以我所说的是[经济]世界末日要么是房屋崩盘还是美元崩盘，但我们无法摆脱这个问题，因为经济中的债务数额是无与伦比的，”他总结道。

反击那么亚当斯的论点是什么问题呢?首先，今天的经济不是20世纪30年代的经济状况，当时房屋所有权约为30%，Joye表示。今天它接近70%。“这不仅仅与债务有关。这是关于债务的可用性。这是关于收入和利率，“克里斯托弗乔伊反驳说。

据乔伊说，这是因为澳大利亚的房价没有孤立上涨。“过去四十年的澳元家庭价格可以完全用收入增长和抵押贷款利率的大幅下降来解释，”他解释说。“1980年至1995年期间澳大利亚的平均抵押贷款利率约为12.5%。自1995年以来的平均抵押贷款利率约为6%，“乔伊说。

这有助于更多的澳大利亚人借钱买房子，因为抵押贷款变得更便宜，收入增加，给予他们更多的购买力。

据Joye称，虽然那些希望进入某些市场的人长期以来一直抱怨缺乏住房负担能力，但房地产整体实际上是以折扣价交易。

“根据这一分析，如果你采用1980年的价格并按收入和利率计算，实际上与理论公允价值相比便宜3%，”他说。“抵押贷款偿还占收入的比例实际上非常低。”该分析当然基于目前1.5%的官方利率。

然而，如果利率上升，以及抵押贷款偿还，那么这将开始改变。“[例如，]如果你认为利率将达到2.5%，那么房屋价格便宜3%，”乔伊说。“我认为没有任何令人信服的案例表明房价将会出现40%至80%的灾难性降息。不幸的是，对于约翰而言，他将像其他专家一样被证明是无情的错误。“

共同点虽然这些争论构成了辩论的关键，但亚当斯和乔伊确实就几个关键点达成了一致，特别是在澳大利亚的债务问题上。“我认为澳大利亚的债务水平过高，我一直认为，但我认为我们不一定会有债务泡沫，”乔伊说。重要的是，乔伊还承认，如果要在海外引发全球经济衰退，这将引发对该债务的严重担忧以及澳大利亚人如何在崩溃的经济中偿还债务。“如果我们陷入全球经济衰退，所有赌注都将被取消，我们将面临一个大问题。”

判决金钱谈判的主持人彼得·斯威泽说，虽然由观众决定谁赢得了辩论，但对他而言，获胜者是明确的。我认为乔自信地击败了约翰的大部分观点，并且是一个更好的辩论者，”瑞士在辩论后的论文中总结道。“有些人可能会把它称为对克里斯的淘汰赛，但我会以健康的优势做出决定。”这是一个不会被所有人分享的决定。