ASK:

老师好!本人今年34，有京户，工作在西三环玉渊潭附近，爱人工作在望京，现在刚怀孕。目前房子买在北七家，由于目前上班较远，加之孩子出生后落户及后续上学问题，想请老师帮忙推荐小区，二套房首付可以凑到330万左右。选房要求:1最重要的就是孩子未来教育问题，希望在海淀西城东城等城里地区!2小学和初中相对别太差!3希望房子保值率还可以!4现在是否是入手的最佳时机?5目前主要看的是皂君庙和牡丹园附近!希望老师可以帮忙推荐符合本人实际情况的房子!谢谢

ANSWER:

330万加上二套贷款大概就是520万的房子。首先我们来分析一下你在看的两个区域，520万就是一个不到60平的两居。

皂君庙离玉渊潭不远怎么都好说，13号线去望京也很方便，虽然22年底13号线拆分以后不能直达望京，但是清华路东站也通车了换乘15号线去望京也很方便。小学对口农科院附小还行，但中学有个105中海淀大坑，好在海淀还能拼娃博点招。位置地段没的说，但都是成熟区域未来就是大盘涨幅。 牡丹园属于花园路学区，和皂君庙差不多，但是10号线去望京费点劲。

5月份不是一个很好的下手时机，市场已经非常热了，价格也被顶到了阶段性的高峰，建议现在先看着房等9月以后再下手。

西城学区政策大调整最近别碰了要选也等到9、10月份，东城的话可以看看和平里，和平里是东城最平均的区域。一小四小、九三学园都不错，中学将近70%去了东城前三171中学。交通上去望京和玉渊潭也不算费劲。

最后提供一些其他思路供参考，首先可以看看望京的房子，如望京新城、望京花园西区，500多万可以买80-90平的正规两居，另外望京的学区在朝阳区也算拔尖。

再就是可以看看回龙观的融泽家园400多万的正规两居和500多万的三居，虽然在昌平但属于西城区的外迁房，小学中学配套是育翔小学和161中学，都是西城区的重点。这个小区未来13号线拆分会设站点，去望京或者去西直门都很方便。望京和回龙观的都是非常有潜力的区域涨幅一定比海淀的成熟区域好。

ASK:

您好，看了北京东直门附近清水苑的二手房，85平，单价95000左右，自住。您觉得这价格合适吗?请帮忙推荐有没有更合适的小区，希望在东直门附近这一片。

ANSWER:

清水苑算东直门这边老公房里环境不错的了，85平三居9万5如果不是高楼层还可以。

这边是西中街小学的学区，自从并校以后西中街小学口碑急转直下，主要是三个小区分布在二环内外，接送孩子及其麻烦。

如果不需要学区只为自住的话建议看这附近朝阳区的房子，抛开学区溢价一平米能便宜2-3万。

ASK:

您好!因为孩子上学可能要去亦庄居住6-7年，现在手里有1500万现金，想买个改善盘。

看了亦庄河西几个改善型新盘，金茂、海宴、唐颂等叠拼和合院，也有大平层，我们比较在意居住环境和物业。

ANSWER:

1. 感觉亦庄河西新盘有些溢价，目前价格是否适合入手?哪个盘更好一些?金茂上叠适合，中叠有院子但贵了300万，如果要买哪个以后更看好?

2. 另一种方案是在东三东四环买个先出租，以后再搬回城里。是否有适合的项目推荐，租售比相对更好一点的?哪种方案更适合我们，哪种方案更保值?谢谢!

回答：亦庄不适合投资长远看也不适合居住，1000多万更是严重超标，肯定是选第二个方案更优。

这种情况还是建议投住分离的思路，在亦庄租个好房子住，可以直接跟房东签个7-8年装修一下。

朝阳租售比的话可以考虑三元桥凤凰城和望京的东湖湾、橄榄城、保利中央公园，都是租金溢价很高的盘。

ASK:

您好，目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自住为主兼顾保值;因为全家都没有购房名额了只能先用亲戚首套贷款名额买，考虑总价1400，需要卖一套133平两居天鹅湾。

喜欢大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班。看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。

纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用是否值得置换;2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢?急求指教

ANSWER:

天鹅湾这个小区莫名溢价，据了解是业主控盘，最近有要崩溃的迹象，建议赶紧卖掉。目前这段时间换房很舒服，卖好卖，卖完再买也好买。

新宫这两个盘严重溢价，估计要洗个5年。这个价位去望京买东湖湾吧，另外星河湾也可以看看有没有便宜房子出来，有时候1500万可以买到200平的。