房地产市场已经进入后半场，加上疫情影响，市场淘汰速度正在加快。因为地产债正在迎来偿债高峰，房地产信托和海外融资等渠道也在全面收紧。当“借新还旧”的游戏无法持续时，

高度依赖资金的一些房企还能撑多久?

就在昨天，有一家房企在延期4天之后终于完成了票据兑付。这次虎口脱险，着实让人惊出一身冷汗。

亿达部分债务违约

4月23日，中民投旗下亿达控股有限公司(3639.HK)发布公告称，原本需要2020年4月20日偿付的5285.4万美元的优先票据本金额，由于偿付当日未支付，构成了违约事件。久期财经数据显示，亿达YIDCHL 6.95 04/19/20的发行规模3亿美元，息票率6.95%，

到期日为2020年4月19日

因为债务违约，亿达的资金紧张问题彻底被摆上台面。好在4月24日亿达又发布公告，表示该公司已转移相关资金支付2020年票据的未偿付本金额(连同应计利息)，并于2020年4月24日履行契约项下付款责任。

虽然延期兑付，但总算是

暂时躲过了一劫。

虽然这笔小额债务延期四天终获解决，但该公司今年还有其他大笔债务。亿达的非直接全资附属公司亿达发展存续2只公司债“15亿达01”和“16亿达01”，存量规模共为14.27亿元，金额不小，分别将于今年9月和明年3月到期。

而且该公司延期事件自从4月20日爆发后，已经造成了一定的社会影响。为了保住贷款，银行可能会要求

亿达

近百亿贷款即时偿还。如果是这样，那可能会使亿达的经营雪上加霜，甚至债务危机可能会导致该公司被终止上市。这可不是危言耸听，曾经的中弘股份就因债务违约成了A股上市房企被退市的第一只股。还好就目前来看还没有贷款人要求亿达贷款加快还款或采取其他强制执行行动，

给了亿达一定的筹款时间。

亿达虽然在千钧一发之际完成了兑付，但有了这次前车之鉴，后续贷款能否及时偿还不免令人打上问号。现在最大的疑问就是，亿达能筹款度过随后的债务危机吗?想回答这个问题，还是先来看看该公司的财务情况吧。

年报不太理想

公开信息显示，亿达创立于1984年，是一家产业地产运营商， 2014年在港股上市，主要从事物业开发、物业投资、商务园运营管理等业务，物业销售收入占营收70%以上。

从2019年度业绩报告看，亿达的利润不太理想。与负债步步走高形成对比的是，2019年亿达收入为60.77亿元，较2018年同比减少17.4%。在《2019年房地产企业销售TOP200排行榜》上，亿达仅排在第178位，

比较靠后。

净利润方面，亿达2019年度为6.38亿元，较2018年同期下降20.6%。特别是归母净利润4.5亿元，

同比下降高达46.02%。

相比高达百亿的短期巨额债务，亿达的现金流更不乐观。新浪财经数据显示：截至2019年年末，亿达拥有现金及银行结余20.4亿元(包括受限制现金10.07亿元);拥有银行及其他借款约为人民币150.16亿元;净负债比率高达103.5%。相

比同行万科的

净负债率33.9%高了约3倍。

土地储备方面，截至2019年末，亿达土地储备总建筑面积约为961万平方米，集团应占权益土地储备建筑面积约为815万平方米。相比地产龙头万科截至2019年末的土地储备3360.2万平方米少了不少。而且因为疫情，大众购买力大减，很多有实力的消费者也在观望，卖项目和卖地在现在这个节点是比较困难的。即使可以卖一部分房子和土地换钱，也需要一定的时间。

高层人事动荡

不仅是销售举步维艰，站长还发现亿达近期出现高层人事动荡。

今年2月，亿达执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被拘留。3月31日，亿达董事会决议罢免陈东辉执行董事一职。就在陈东辉职务被免的第二天，亿达4月1日公告称，高管徐北南因需要投放更多精力及时间于其他业务承担，已辞任公司执行董事及首席财务官。高管是公司的核心，短时间内风云突变，势必会影响战略执行效果，也

容易动摇军心。

融资方面，早在2019年4月，中民投就被实施资产冻结，导致亿达未偿还本金总额42.77亿元贷款触发提前赎回条款。因此当月不少金融机构拒绝为亿达部分债务进行再融资，融资渠道随之收窄且逐渐恶化。

所以说现在想靠举新债还旧债的模式维持发展，已经不太好使了，而且评级机构已经开始警惕了。惠誉评级在今年2月16日的一份报告中提到，有6家中小型房企“资本市场债务再融资风险”处于高风险级别，

亿达正是其中之一。

不仅惠誉评级这样认为，标普评级机构也对公司货币现金低、短债多的状况表示担忧，并且已经付诸行动。早在2019年12月，标普评级机构便将亿达信用评级从“CCC”下调至CCC-”，同时，将今年4月19日到期的3亿美元票据评级从“CCC-”下调至“CC”。

这意味着，标普评级当时已不大相信亿达今年能完全偿还票据。

房企们面临债务危机

在曾经的房地产红利时代，房企大佬们靠着金融杠杆的撬动实现高速增长。然而，现在整个地产行业展现的则是另一番景象：偿债高峰期到来，不少房企不堪重负，甚至

有可能被高负债直接压垮。

不仅是亿达遇到了债务违约问题，其实大部分房企都将面临这一问题。根据悟空观财经统计数据，今年房企境内的债券、海外发债、房地产信托，加起来预计的债务约为1.46万亿。从今年的月度分布来看，相关数字是逐月上升，预计债务压力的峰值将在今年7月份出现，达到1490亿。今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升，那些

高负债率、高杠杆率

的房企肯定会受到巨大冲击。

与此同时，疫情已经开始加剧行业分化。2020年至今，在人民法院官网所示的破产公告栏中，已经有139家房企榜上有名。

未来随着行业洗牌加速，卖不动房子的房企都将面临巨大的生存问题。但政策方面，并没有放松的迹象。为了防范金融风险，高层一直在强调降低杠杠，“房住不炒”依然是主基调。在高层去杠杆和加强金融风险防范的大背景下，

预计房地产企业融资收紧的局面不会有根本改变。

但房地产行业对资金需求非常大，自2018年以来，地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密。地产行业正在从传统产销模式向金融深化模式转变，从开发商向不动产商转变。随着地产金融相互深化，为了筹钱，一些大地产商向综合性金融集团转型，布局金融领域。比如万科、绿地集团、华润置地、星河集团、鲁能集团、新华联等，便先后进入了金融业。

一方面，巨头们收购金融牌照，参股控股银、证、保、信、基，成立产业基金、并购基金，实现融资渠道多元化;另一方面，一些巨头们推动房地产的资产证券化不断发展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，

提高资产流动性。

站长看来，一些房地产企业纷纷进军金融业拿到了各种各样的牌照，为的是融资后可以促进房地产的发展，提高企业的竞争力。但迄今为止，成功者寥寥。所以说为了生存，短期还是得靠降价走量去库存，加快销售回笼资金，加快资金周转速度，改善现金流。不宜盲目拿地，应该控制好拿地支出和销售回款节奏，充分利用REITS、CMBS、供应链金融保理ABS等创新类融资渠道保证现金流的稳定。

对于置业人群来说，

危中有机

，房企面的临偿债高峰期也可以看做买房的好时机，因为届时打折促销降价的楼盘数量可能会更多一些。

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