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迪拜房地产价格将不会在2019年或2020年触底

迪拜房地产的最新熊市现已有五年历史,即使在黄金社区,别墅和公寓的价格也累计下跌了25-30%。尽管此次下跌并不令我感到意外,因为我的宏观/流动性周期和供需分析在2014年中期闪现了卖出信号。我发现企业媒体,经纪人,当地开发商和银行家都将2020年世博会视为2015年,2016年,2017年,2018年甚至现在2019年的购买催化剂。

迪拜房地产价格将不会在2019年或2020年触底

我记得童年时期的公理。聪明人从别人的错误中吸取教训,普通人从自己的错误中吸取教训,傻瓜从不学习。我所知道的每个阿联酋房地产开发商的股价都是这种智慧的证明。例如,在巨大的经营亏损和至少15亿美元的银行贷款和债券市场债务中,DAMAC的股价下跌了70%。

由于租金大幅下滑,空置率飙升以及供过于求的加速渠道,迪拜房地产市场的明智价格共同导致价格下跌10-15%。鉴于银行信贷紧缩,高端外籍人士失业率上升,库存过剩以及英国等传统支线市场的离岸内向资金流入大幅减少,2020年甚至2021年可持续底部的催化剂似乎并不明显。印度,俄罗斯,沙特阿拉伯,巴基斯坦和非洲。

我认为流动性周期在2019年和2020年对房地产都是负面的。毕竟,金融机构向房地产行业提供大约800亿美元的贷款,为房主提供280亿美元的抵押贷款,占其贷款账簿的三分之一。这意味着即使美联储已经对杰伊鲍威尔的货币紧缩预测进行了时间考虑,6个月的伦敦银行同业拆借利率将会更高。此外,阿联酋的住房抵押贷款是世界上最昂贵的住房抵押贷款,房主股权将继续受到损害,因为在价格下跌60%的情况下,2008 - 12年的熊市也是如此。银行,开发商和房主将再一次了解杠杆房地产是全球金融星座中最危险的投资之一。

阿联酋房地产开发商的信贷利差不断上升,股价下跌,这让我相信即使是最大的房地产开发商和投资者,融资也将成为达摩克利斯的利剑。商业湾的空置率为50%,显而易见的是,少数商业银行资助投机性办公楼开发,更不用说半空仓库,劳改营和恐怖恐怖,郊区购物中心,将发现不良贷款继续上升。未来三年,借款/获取借款的成本以及贷方资产账簿的抵押品价值将继续受到压力。这不是迪拜房地产新牛市的宏观时代。

我经常听到长期房地产的投资者朋友认为价格将在2009年至2010年的水平下降,不会低于目前的水平。Poppycock - 绝对错误。房地产的先前底部没有任何神圣之处。作为冯·哈耶克奥地利经济学和投资周期学院的学生,自20世纪90年代以来,我看到佛罗里达州,西班牙甚至英国的房地产熊市占替代成本的30-35%。这意味着在我最感兴趣的底部捕捞的黄金地区有25-30%的下行价格风险。新建?计划外的庞氏骗局?当有成千上万的空单位和一个无法量化的交付管道时,没有任何意义。我是一个投资者,而不是一个受虐待的人,在一个充满饥饿的市场中的计划外,资产负债表焦虑是在这个疯狂的生活中被剥夺了生存的许可,vida loca给我在布宜诺斯艾利斯的阿根廷朋友。然而,什么是阿根廷人?一位说西班牙语的意大利人,并希望他是英国人,这是潘帕斯草原的主人。Hola amigos!

预计开发商利润率将继续下降。银行贷款账簿预计杠杆率将上升,资产质量将下降。即使服务费用继续上涨,预计EMI租金差距将摧毁买入让投资者。这使得价格底部无法想象,直到信贷周期稳定下来。它会在2019年甚至2020年吗?绝对不。

我的财务计算并不孤单。Standard&Poors,没有经纪人或依赖广告的报纸,预计2019年至2020年期间迪拜房地产价格将累计下跌20%。现在不是抓住刀具的时候!

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