最近针对全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)以及其他主要房地产公司提起的集体诉讼反垄断诉讼可能会给该行业带来严重的影响。如果索赔的原告胜出?正如我们所知，这可能会改变买卖房地产的面貌。

在Moerhl诉全国房地产经纪人协会(NAR)，来自全国各地的房屋销售商声称NAR的补偿政策 - 要求所有会员经纪人在多重上市服务上列出房屋时要求一揽子，不可协商的买方佣金 - 是违反反托拉斯法。Realogy Holdings，HomeServices of America，RE / MAX和Keller Williams也在诉讼中被提名。

虽然明尼苏达州的房屋销售商Christopher Moehrl提出了这一说法，但在全国21个不同的多重上市服务上列出房产的卖家也是反托拉斯诉讼的原告。这些MLS涵盖巴尔的摩，费城，华盛顿特区，底特律，克利夫兰，密尔沃基，休斯顿，达拉斯，拉斯维加斯以及许多全美最大的住房市场。

该诉讼的律师目前正在招揽合格的集体诉讼成员 - 那些在过去五年中在一家名为MLS的房屋出售的人 - 在HBSSlaw.com。“你在过去的五年内卖掉了你的房子吗?”页面问道。“你可能在房地产经纪人佣金中多付了数千美元。您有权获得修复价格的补偿。“

诉讼要点

根据McCarter&English经验丰富的房地产律师Adam Swanson的说法，Moerhl and Co.声称目前的NAR-MLS代理人支付安排“阻止买方的代理人谈判自己的佣金，这可能会更少。”该索赔特别引用了2002年国际房地产评论期刊上的一项研究，该研究表明，如果买方的代理人通过谈判获得自己的报酬，卖家的上市佣金将接近3%，而不是大多数市场的5%至6%。

“通过这种方式，原告声称他因为不得不支付买方的代理人而受到伤害，因此比他只需支付他的代理人就可以获得高的上市佣金，”Swanson说。Swanson表示，这起诉讼还声称，付款安排鼓励代理商引导买家购买更高成本(和更高佣金)的商品，以及MLS独有的商品，两者都具有“反竞争性”。

独家买家(一家仅与购房者合作的房地产公司)的首席执行官迈克尔沃尔什表示，“这不是花园种类的诉讼。”“潜在的损失估计为540亿美元，”沃尔什说。“原告声称共谋，隐藏付款和反竞争做法旨在维持人为的高水平房地产佣金。”房地产咨询公司7DS Associates的创始人罗伯特•哈恩(Robert Hahn)称此案可能是“该行业的核弹”。如果原告胜诉，则可能意味着改变多元上市服务和房地产经纪人的工作方式并获得报酬。目前，在大多数交易中，房屋的卖方支付5%至6%的佣金费用，该费用在其代理人 - 上市代理人 - 和代表买方的代理人之间分配。沃尔什称这种安排“荒谬”。

他说：“这起诉讼可能会改变未来房地产经纪业务的运作方式。”“现在，买家不会为他们的经纪人协商费用。卖家付钱。卖方实际上正在支付将与其经济利益进行谈判的代理人。这正是为什么买家常常怀疑他们的经纪人是为他们或卖家工作，还是只是为了什么都不做而享受一个不错的发薪日。“

案件的标题在哪里

专家们表示，解决的可能性很小，所以这个很可能会出庭。处理原告方的公司 - 哈根斯，伯曼，索博尔和夏皮罗以及科恩，米尔斯坦，塞勒斯和托尔 - 以其旷日持久的法律诉讼和有利可图的胜利而闻名。Hagens Berman在2013年对丰田的案件中获得了16亿美元，在1998年从烟草业获得了2060亿美元.Chen Milstein在五年前以5.6亿美元的价格赢得了针对Apple的反垄断诉讼。

正如斯旺森所解释的那样，“这些并不是那种提起诉讼以收集几千美元并离开的公司。”还有待考虑的诉讼的性质。根据斯旺森的说法，原告不仅仅关注这个问题。他说：“这起案件不太可能是一个愤怒的原告，他对于他在房地产销售上支付了更高的佣金感到不满。”“这场诉讼背后有一个更大的目标，那就是打开竞争领域，让新的参与者进入市场。”

但据NAR称，该套装没有腿。NAR的通讯副总裁Mantill Williams说：“投诉是毫无根据的，并且包含大量的虚假声明。”“美国法院经常发现，多重上市服务有利于竞争，并通过在购房和销售过程中提高效率而使消费者受益.NAR期待在此提交申请时获得类似的先例。”

那些先例NAR指的是什么?他们可能包括2018年的一起案件，该案件的一名联邦法官驳回了房地产律师(以及非MLS成员)针对密歇根MLS Realcomp的反托拉斯诉讼。

尽管有相似之处，哈恩说这个新案件确实有其优点。

“他们的事实很难发生争执，”他写道。“NAR确实有这些政策。MLS确实有单方面的赔偿要求。经纪人和特许经营商确实要求他们的代理人成为房地产经纪人并加入当地的MLS。MLS是业务中必不可少的实用工具。这些都不是真正的争议。因此问题在于，关于合作和薪酬如何真正起作用的微妙细节是否足以合法地发挥作用。”

重大影响

哈恩说，在整个行业范围内，这种反响可能会彻底。

“如果法院判决原告在这里有利，房地产经纪人协会就会消失，MLS很可能会消失，而且美国住宅房地产的整个基础设施都必须重新制作，”他在上周提起诉讼时写道。“这可能是拉格纳罗克，这是北欧神话世界大战的最终结束。”

但据Swanson称，影响将在很大程度上取决于当地。

“对某些市场会产生很小的影响，例如纽约市，有多种服务可供列出房产。在其他市场，MLS是住宅物业的王者，如果不将其列入MLS，几乎不可能购买/出售不动产，“他说。“如果没有MLS协议来补偿买方的代理人，那么房地产经纪人代表的买家可能会少得多，因为买方的代理人可能无法保证赔偿或担保。”

Swanson表示，这可能为消费者对消费者的销售打开了大门，Zillow和Redfin等服务填补了这一空白。他表示，较新的，尚未出现的服务可能“完全取代买方经纪人的角色”。

无论发生什么，纽约Warburg Realty首席执行官兼Forbes.com撰稿人Frederick Warburg Peters预计混淆将成为主要结果。但主要是?买家和卖家将得到他们付出的代价。

彼得斯说：“我认为，从长远来看，任何一方都不会产生太大的经济影响。”“卖家将继续支付卖方代理商的费用，有时会通过Redfin或Purplebricks这样的公司降低费用，但更多的是通过更高的佣金模式。对买家来说也是如此。顶级代理商将继续获得更高的费用，寻求折扣的买家将由一个新的低费用买家代理商提供服务。“

他表示，这些折扣提供商将以更少的资金提供更少的服务。“有些人会选择它;有些人不会。大多数时候，它不会节省任何一方的资金。“