2018年，可谓北京楼市限竞房销售元年。这一年，在北京新建住宅(普通商品房住宅+别墅)新增供应中，限竞房占据了几乎一半天下。

《证券日报》记者根据中原地产研究中心和地产营销人提供的数据获悉，2018年1月份-11月份，北京住宅(普通商品房住宅+别墅)新增供应37787套，同比上涨56%;成交22014套，下降3%;成交面积290.78万平方米，下降14%。

“2018年，北京楼市只能用‘萧条’来形容，限竞房供应井喷，楼市成交颓废。”中原地产首席分析师张大伟表示，当下整体市场处于低迷状态中，二手房和新建住宅成交均高位下调。

另有业内分析人士则表示，当北京进入政策性住房为主的市场格局后，龙头民营房企在北京的市场占有率将下挫，开发商在北京楼市的销售榜席位近两年将会有大调整。

成交均价不足5万元

据上述统计数据显示，2018年1月份—11月份，北京新建住宅成交均价为49439元/平方米，上涨10%;成交金额为1437.59亿元，下降5%;目前存量67947套，同比上涨28%。

值得关注的是，单盘成交金额超过15亿元的项目共有25个，其中5个位于昌平，4个位于通州，4个位于丰台。榜首项目为中海寰宇天下，成交金额为85.66亿元。

有业内人士称，在今年限价政策执行之前拿到预售证的项目基本都尝到了甜头，跑得非常快，比如位于通州的首开万科城市之光，签约金额达20亿元。而在此之前拿证的同样位于通州的K2十里春风项目单盘签约额也超过了15亿元，实际销售额则更高。

据记者了解，K2十里春风项目体量达40万平方米，位于通州“生态科技小镇”板块，该板块距离北京副中心、新机场和国贸CBD均为30公里，是首都东南向出京的重要门户。该项目以高层和别墅业态为主打产品，实际销售已达千套。

“总价低，品牌口碑、园林打造、产品升级和周边绿化环境有优势的新房去化率较高。”上述业内人士表示，K2十里春风今年4月份入市，周边23号地铁线2020年建成，加上其前期所推高层房源总价控制在200万元-300万元之间，近期推出的联排别墅产品单套总价也在478万元起，价格优势明显，因此反倒突破了通州双限情况下的销售瓶颈。

据了解，2017年受到北京限购和通州限购的双限制约，石榴集团2018年迅速调整了策略，打开东区楼栋以高性价比入市的局面，快速吸纳客户，完成快速周转。K2十里春风方面人士向《证券日报》记者表示，“购买我们项目的客群年龄层多为31岁-41岁，偏向于年轻化，购买人群也多为个体经营者和在通州工作奋斗的人群。”

“今年上半年即启动低开高走跑量的房企，现在看都赢了。”上述人士进一步称，今年一季度未快速拿到预售证销售的房企，拖至二季度以后拿证销售，销售价格受到严重限制，而且三季度开始限竞房大量入市，给整个市场都造成很大冲击，但K2十里春风项目仍是以月销百余套的业绩成为通州翘楚。

多个限竞房滞销难解

据上述统计数据显示，在北京成交金额TOP20的楼盘中，仅有两个限竞房项目，瑞悦府和华润理想国，签约金额分别为30.44亿元和16.89亿元。目前来看，限竞房的销售呈现冰火两重天的现状，热销楼盘排队等摇号，滞销楼盘降价数十万元仍难有买家入场，甚至还有退房现象发生。

“这周到访量和成交量都没有什么变化，基本和以前几个月的情况差不多。”一位限竞房销售员向《证券日报》记者透露，目前有些房源的售价已经低于最高限售价格了，但市场接纳度似乎并不高，依然没出现降价能够跑更多量的预期现象。

张大伟表示，截至目前，北京限竞房入市31个项目共40期房源，合计入市18814套，已经占今年北京楼市新建住宅供应的近一半了。但网签比例不足19%，虽然网签数据存在滞后性，但实际销售也仅有三成左右。

在张大伟看来，限竞房扎堆供应，市场分化明显，开始出现供大于求的现象。此外，限竞房单套总价多为400万元—600万元之间，而同一区域的二手房总价也在不断下行，两者争抢客源的竞争非常激烈，也加重了限竞房的去化压力。

上述人士也称，相比限竞房激烈竞争的红海，北京周边总价低，升值空间预期较高的房源成交量反而更有优势。比如，现在只要有燕郊等环京购房房票的人，似乎都认为入场的时间已经到了。