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今年以来各种打击炒房客措施不断推出

今年以来,房地产调控不断升级,我们看到的依然是各种打击炒房客措施不断推出,最新的动向则是30个城市开展联合行动,打击房地产行业的种种乱象。

再严厉的调控,归根结底都是在调控供需。要么是增加供应,要么是压缩需求。而打击炒房客则是压缩需求的一种方式,希望通过一定的规则过滤非自住需求。

而供给端,房地产目前所表现出的趋势或许才是我们最应该关注的。这种变化,在我看来,或许真的希望让房地产摆脱“夜壶”这个标签。

变化一、三四线城市开始收手

这一轮去库存目的是希望帮助地方解决债务问题,重整经济,继而逐渐摆脱对房地产的依赖。但现在的问题是不少城市依然过度依赖房地产。以棚改为例,之前由于实物化补贴,进度缓慢。但货币化安置介入后,大量资金涌入帮助地方加快推进棚改,问题就来了,一些本不需要被棚改的房子也被棚改了,这种情况非常普遍。去库存以来,中小城市房价普涨房价翻倍,以及房价破万的县城都不在少数。

小县城去库存,一般都按照以下套路来搞。

首先是规划新城。小县城经过几十年的发展,老城区破破烂烂,于是借着东风开始规划新城。

其次就是修路。新城不仅面积大,道路也要敞亮,双向八车道,路上车子倒是没几辆。

搞新城大规模修路,这些都是要投入的,钱从哪里来?自然是卖地。地分两种,一种是老城区,一种是新城区,老城区价格高,开发商愿意来,新城区地段偏,人没多少,价格便宜,开发商兴趣不大。为了显示决心,什么学校,各种单位统统迁过去,全都高标准建设。当然更多的是各种楼盘,价格比老城区还贵不少。

现在棚改的及时收手,效果是明显的,特别是预期方面。从我了解到的信息来看,很多人已经真正意识到危险的临近,包括购房者,房主,二手房中介,以及开发商。

变化二、一线城市全面压缩商品房供应

5月份,住建部提出热点城市要加快供应公租房、租赁、共有产权房用地。力争在3-5年使比例超过50%。

现在不仅是一线城市,甚至二线城市都加快了保障类住房用地的供应。反应最快的依然是一线城市。

北京2017-2021年的宅地供应计划显示,商品房用地比例仅有40.8%,上海住房“十三五”更是将商品房用地比例压缩至36.4%,深圳2018-2035住房供应计划显示商品房用地比例为40%。

过去的30年,中国经济的发展模式概括起来就是“房地产+产业”的双轨制,房地产提供了地方收入,推动了产业的增长。但是这一靠土地变现及扩大债务的增长模式已经难以为继。别的不说,整个社会都脱实就虚,寄希望于房地产投机投资炒房发家。

自房地产市场化以来,商品房用地比例占比高达90%,但是最新的信号显示,商品房比例要大幅减少。与商品房相比,保障房的特点是力争实现最大化的封闭运行,比如共有产权房。要隔离炒房,纯粹增加供应不现实,只能增加不具炒房空间的住房。

新的住房供应模式,我认为,这就是长效机制的底层设计最重要的部分。这显示了脱虚就实的决心。

房地产是只“夜壶”,什么时候需要,什么时候就拿出来用一用。现在,无论是刚需还是炒房客,都应该清楚一点,这只“夜壶”肯定不会再用了。

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