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2018年房企向着“更快、更高、更强”冲刺的焦虑和野心更加明显

2018年房企向着“更快、更高、更强”冲刺的焦虑和野心更加明显

天天开指标会、周末假日加班加点冲刺业绩、高管离职新闻频现,2018年,房企向着“更快、更高、更强”冲刺的焦虑和野心更加明显。

在此背景下,房企披露的一季度业绩“喜忧参半”:喜的是,在无规模不市场的经营逻辑下,当前不论是大型房企还是中小型房企,业绩成长上普遍都有明显的提速,但这并不能覆盖住房企的忧愁,那就是潜在的业绩成长压力仍然较大,且从目标完成度上来讲,仍存在较大的不确定性。

为此,中信建投研究发展部房地产组联合和讯房产发布了“重点房企2018年销售成长榜”。榜单数据由中信建投研究发展部房地产组结合亿翰智库等机构数据、公司公开披露数据整合计算得出。

其中,房企销售成长指2018年房企的销售规模成长情况以及2018年销售目标比2017年实际销售额同比增长的市场表现。2018年销售前瞻主要指向房企在2018年的销售目标。2018年前瞻增速则反映了2018年销售目标比2017年实际销售额的同比增长。

中小型房企平均规模增速是龙头房企的2倍

2018年,“规模之争”成为所有房企一件最在意的事。因为规模意味着市场份额,同时在金融监管趋严的背景下,规模对于房企也意味着是否能成为银行批贷的门槛对象。

“以前是前50强,现在银行非前30强不贷。”这是一家中小型房企的心声。

“达不到一定的规模,名次都排不上,在业内就没有话语权,没有话语权就会失去很多规模房企才有的一些市场机会。”另一家中小型房企也道出了必须“冲规模”的原因。

因此,在上述图表中,你会看到,在2018年销售前瞻纵列中,龙头房企和中小型房企的2018年销售目标都比2017年“提升了一个档次”,区别是“龙头房企相对保守,中小型房企反而更加冒进”。

比如,图中显示,2018年前瞻增速方面,龙头房企的平均值在26%,而中小型房企的平均值翻了近一倍,高达50%。以具体房企来举例,万科A、保利地产、中国恒大等三家龙头房企,2018年销售目标比2017年实际销售额同比增长值分别为17%、14%、10%,均在10%上下浮动;而中小型房企方面,阳光城、蓝光发展、滨江集团、合景泰富这一数值都在60%以上,数值分别为75%、74%、63%、69%。一个更直观的数字是,上图中,中小型房企中的最高值75%(阳光城)是龙头房企中的最低值10%(中国恒大)的7倍多。

由于中小型房企更加激进一些,反映在一季度销售增速上,中小型房企的平均增速值(47%)也是龙头房企(21%)的2倍。像阳光城、蓝光发展、中南建设、滨江集团、首开股份、荣盛发展等还徘徊在百亿销售规模的企业,2018销售前瞻值都在“千亿”行列。

“中小型房企的战略扩张态势更为明显,实际上此类中小型房企将会持续在千亿等目标上进军,所以节奏方面会更加快。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,到了一定规模的大型房企也在开始追求有质量的增长以及新的利润增长点。

当然,节奏的加快使得阳光城、蓝光发展等这类中小型企业的一季度增速也很快,这两家增速都是80%。

需要指出的一点是,即便龙头房企之间、中小型房企之间也存在“目标分化”的现象。比如,龙头房企中,2017年销售额同样在1500亿元左右的华夏幸福和龙湖地产(销售额相差39亿元),2018年的销售目标就差了500亿元,销售增速一个64%,一个28%,增速相差2倍多。

“负值”房企中,目标完成度首开垫底

不过,房企潜在的业绩成长压力仍较大,对比全年的目标业绩成长和第一季度的业绩增速,可以看出有很多的不确定性,尤其是不少企业一季度增速都出现了“负值”,龙头房企和中小型房企都存在这样的现象。

比如,龙头房企中,绿地控股、中海地产、金地集团三家企业1-3月增速分别为-13%、-7%、-22%,对应地,2018年前瞻增速则分别是20%、20%、28%。

中小型房企中,尤其是首开股份在这一方面更加“突出”,首开股份一季度增速为-51%,与2018年45%的前瞻增速基本快要持平;在目标完成度方面,一季度首开股份仅完成了9%,在图表中处于垫底的位置。

而特别要指出的是,首开一季度目标完成度9%仅完成了上半年计划的1/3,因为首开在《关于2018年1-2月份销售情况及取得房地产项目情况简报的补充公告》中提到,公司全部项目计划销售面积约300万平米,销售签约金额约1000亿元。时间安排为:预计上半年完成全年销售计划的30%,下半年完成销售计划的70%。

“若是未来市场降温,那么,类似这样的企业年度目标完成的压力就会比较大。”严跃进分析。

好的持续向好,不好的继续恶化。首开的“效率低下”也进一步反映在了前4个月签约金额上。首开今年前4月共签约面积64.93万平方米,同比下降33.61%;签约金额174.51亿元,同比下降34.04%。而消息显示,自首开发布3月销售简报以来,其4月份也没有新增土地储备。其实,早在去年,首开的风险就已开始显现,2017年,首开经营活动现金净流量-204.53亿元,同比大降140.35%。

“二季度房企应该更加注重对推货、营销的把握,尤其在供给端的变化应该是去关注的。根据我们所跟踪的数据来看,4月份总体推盘仍未明显放量,推盘量较3月份下降14%,背后也反映了3月份房企冲量之后,供给仍然需要逐步修复。我们认为进入5月份,调控基调逐步明确,而预售证监管的思路并未得到明显改善,因此房企在战略选择上,将主动或者被动都得去进一步释放供应量,来回笼资金和完成年初计划,因此5、6月份的推盘节奏将更为积极和主动。”中信建投证券研究发展部分析。

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