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为什么抵押贷款申请必须改变

啊,美国抵押贷款制度的持续困境。虽然每年有数百万房主为房地产提供融资和再融资,但问题很少,但该系统日益充满了新的复杂性和潜在的陷阱。经常需要更新以跟上一些外部因素和趋势。如果没有变化,系统将越来越多地受到风险,欺诈和损失的影响 - 这些因素将导致更少的原产地和更高的费率。因此,贷款行业需要为任何事情做好准备。

为什么抵押贷款申请必须改变

似乎很难相信抵押贷款系统会受到任何重大压力。所有传统的基本面似乎都是积极的。例如,根据ATTOM Data Solutions的数据,取消抵押品赎回权-最明显的行业问题衡量标准-在2018年处于13年来的最低点。ATTOM报告称去年有624,753件美国房产发出了止赎申请 - 违约通知,预定拍卖和银行收回。而且,尽管所有的文书工作,许多这些苦恼的属性从来没有被实际取消。

原因是大多数市场的房屋价值一直在上涨。美国全国房地产经纪人协会(NAR)表示,2月份现有房屋价值中位数达到249,500美元-连续第84个月同比增长。随着价格的上涨,一些心疼的业主可以在公开市场上卖得足以弥补债务-很多人都这样做!ATTOM表示,在2018年,实际上仅有230,305处房产被取消抵押品赎回权。

目前购房者的利率看起来也非常积极,根据房地美的报告,2018年的平均利率为4.54%,远低于1971年的8.08%的长期平均水平。到2019年3月下旬,大型GSE称周率为30年固定利率融资已降至4.06%,比2018年平均水平下降近0.5%。

实际上,很难看到承保过程中不断增长的压力,因为系统现在非常成功。然而,成功掩盖了低利率和不断上涨的价格得不到保证的现实。随着经济的发展,它们可以来去匆匆。

众所周知,经济总是在发展。

“美国经济已达到拐点,市场普遍预测实际GDP增长率将从2018年的2.9%降至2019年的2.4%,到2020年降至2.0%,”凯文斯威夫特3月表示。斯威夫特是全国商业经济协会(NABE)的主席。那么,目前正在发生的哪些因素和趋势可能会影响贷方业务向前发展的方式?让我们来看看。偿还能力

联邦法规和常识告诉我们,贷方必须验证借款人偿还住房抵押贷款的能力。虽然开放式信贷计划,分时度假计划,反向抵押贷款和临时贷款(12个月或更短时间的贷款)等例外情况,但偿还能力规则仍然是合规金标准。贷款人认真对待这些东西,这可以解释为什么典型的贷款申请在长度和重量方面与“飘风”相抗衡。

“由于平均抵押贷款规模超过500页-以及数百种不同的文件类型-过去使用的劳动密集型和昂贵的加工方法对于想要参与竞争的银行来说已经不再可能了,”ZIA咨询公司表示。

文件大小的反映是对验证借款人索赔的认真努力。这种增加的体积虽然是必要的,但肯定是一个应用问题。但更大的问题隐藏在表面之下。

什么是总收入,真的吗?所有贷方通常以同样的方式对待收入。他们会检查每个月税前的收入。然后,他们可以看出是否有可能为了资格目的而“累积”收入。

虽然“总体上涨”这一表达可能听起来并不特别诱人,但对于抵押贷款申请人来说,这可能是一个巨大的好处。这意味着可以将诸如子女抚养费,免税利息和商业折旧之类的事项添加到应税收入中,以创造更大的合格收入。

例如,如果您报告税前年收入为90,000美元并获得1,000美元子女抚养费,则贷方将审核您的抵押贷款申请,就好像您每年赚取102,000美元(1,000美元x 12 = 12,000美元加上90,000美元)。

总体收入可以为抵押贷款借款人带来巨大变化。原因涉及债务与收入比率(DTI),这是衡量申请人是否有资格获得融资的一种衡量标准。贷款人不希望为负债累累和月付过高的借款人提供抵押贷款。例如,贷款人史密斯可能对借款人没有比他们每月总收入的43%用于经常性的每月债务,如住房成本,汽车支付,学生贷款和信用卡账单。

使用43%的标准,如果您每年赚取90,000美元,那么您的税前平均每月家庭收入为7,500美元。允许的债务支付金额为3,225美元(7,500美元x 43%)。但是,如果您赚取102,000美元,则图片会发生变化。现在你的月收入总额为8,500美元,其中43%为3,655美元。

更高的收入使您可以获得更大的每月债务支付,并仍然满足贷方。随着消费者债务水平的飙升,这已成为一个日益重要的问题。在纽约联邦储备银行报告称,家庭债务总额在第四季度达到135400亿$。

纽约联邦储备银行表示,“这一总额现在比2008年第三季度的12.68万亿美元高出869亿美元,比2013年第二季度达到的金融危机后低谷高21.4%。”债务负担增加的一个结果是HUD最近公布了新的和更严格的FHA标准。原因如下:

在2018财政年度(FY),所有FHA保险的远期抵押贷款购买交易中,近25%涉及抵押贷款,其中借款人的DTI比率超过50%,是自2000年以来的最高百分比。FHA借款人的平均值为2018财年的670信用评分,是自2008年以来的最低平均值。

信用评分低于640且DTI比率超过50%的应用越来越多。在2018财政年度,60%的再融资都是现金融资,这意味着可以减少股权抵消丧失抵押品赎回权的损失。

为了降低风险,联邦住房管理局(FHA)将回到2013年放弃的规则。对于信用评分低于620且DTI高于43%的借款人,政府现在需要手工承保。可能的结果将是更少的FHA起源,这将转化为减少的房屋销售。在更广阔的市场中,我们也可能会看到越来越多地使用双向抵押贷款承销,使用自动化系统以及手动承保。

“非机构的主要受益者之一,即'非QM'贷款,是收入不是'典型或习惯'的借款人,”Carrington Mortgage Services总裁Ray Brousseau告诉房屋新闻报道。“这些借款人通常拥有良好的信贷和资产,但他们的收入被认为是非传统的。他们通常是自雇人士,虽然他们的银行对账单支持正现金流和偿还能力,但很难用传统方法(1040年代,W2等)进行记录。因此,“银行对账单”非机构计划的出现使这些借款人能够通过非机构银行对账单程序获得融资。这些已被证明非常受欢迎,并且它们是手动承保的。“

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