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释放大学房地产的价值的方法与提示

如果你还没有看到一块由Grace温特斯和伊丽莎白Levin在IHE周一约方式是高校能赚钱的房地产,这是非常值得读。温特斯和莱文指出,地理位置尤其是经济资产,这些资产可以用来抵消校园的经济压力。

释放大学房地产的价值的方法与提示

这是一篇很好而周到的文章。我将添加一些注意事项。

温特斯和莱文提到,校园在不损失空间的情况下快速注入资金的一种方法是出售其拥有的空间,然后将其租回。这样,学院就可以迅速获得空间的价值,但仍可以出于自身目的使用它。

就事实而言,这是真的。但是假设这所大学是非营利性组织,那么它的空间很可能免收地方财产税。如果将建筑物出售给当地开发商,然后再将其租回,则该物业将再次课税。那是新费用。(这就是为什么当地人常常为这样的举动而兴奋;将某些东西重新放到税收卷上是一种政治上的免费赠品。在新泽西州,当地政客们大肆追逐“应酬”。)大概,开发商也想收取足够的费用来使安排有价值,因此还必须在等式中增加一定程度的利润。随着时间的流逝,您可能会为相同的空间支付更多的费用,其中财产税和房东利润之间的差额会有所不同。

有时候这是可以的交易。如果一所大学面临短期现金紧缩,但其长期前景良好,那么采取这样的举动是有意义的。另外,如果它想逐步退出给定位置,则可以采取类似的措施。每次续租时,它都可以协商较小的建筑物份额。(当然,它也可以继续拥有建筑物并承租人,基本上完成同样的事情。)但是,如果打算长期保持存在,它可能会通过出售和回租来支付比仅仅支付更多的钱。拥有。

更糟糕的是,对于许多公立大学来说,用资本预算来赚钱要比运营预算要容易得多。资本预算涵盖建筑物等长期固定资产。运营预算包括薪金,公用事业和短期成本。如果一所大学出售建筑物并将其租回,则会将资本资产转换为经营负债。租金来自与员工竞争的运营预算。在大多数情况下,运营预算远比资本预算可怕。

当涉及捐助者和/或命名权时,情况更是如此。如果已经授予建筑物的命名权以认可其财务支持,则出售建筑物可能会涉及到与捐赠者或捐赠者的遗产进行一些艰难的对话。可以做到-已经完成-但要比仅仅卖掉建筑物要复杂得多。

政治考虑也起作用。如果一所大学在A镇拥有一个主要校园,而在B镇和C镇的分支机构较小,并且决定出售其在C镇的位置,那么它可能会与代表C镇的当地政治领导人抗衡。这不是不可避免的,但也不是小事。 ,或者。没有哪所大学,尤其是以“社区”为名的大学,都不想被指责其放弃社区发展。可以通过在C镇租一个较小的空间来平息这种批评,从而保持存在,但同时也会减少搬迁带来的收益。

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