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回顾2008年房地产受到的重创

随着大萧条成为北卡罗来纳州西部和全国的新现实,房地产泡沫终于在2008年爆发。

回顾2008年房地产受到的重创

仅在2008年,北卡罗来纳州就有超过42,000个丧失抵押品赎回权,因为人们发现自己倒在家中,投资者不得不在山区发展奢侈社区的过程中减少损失,而金融机构则承担了所有债务。

“大烟山新闻”报道了经济衰退的各个方面,包括该地区许多大规模的住宅开发项目,这些开发项目成为泡沫永远不会破裂的受害者。

从2004年到2006年,开发商Tony Corliss和Theodore Morlok花费了5600万美元在Tuckasegee和Glenville之间积累了3,500英亩土地,创造了River Rock,这是Tuckasegee River和Cullowhee Mountain之间的五个地块。

在杰克逊县的另一个地方,开发商在2005年借了大约2000万美元创建了Balsam Mountain Preserve,这是另一个高端开发项目,拥有Arnold Palmer设计的高尔夫球场,自然保护区和其他独一无二的设施。

在斯温县,Ami Shinitzky正在开发Mystic River,这是一条有争议的狭窄的35英亩长的沿着Nantahala河岸的地带,分为32个昂贵的地段。2005年,每手平均售价为30万美元。

这些发展以及全国其他成千上万的人依赖于持续的拍卖,不仅要支付贷款,还要建造昂贵的设施,修建道路,安装供水和下水道系统以及营销。在大多数情况下,到2008年批量销售停滞不前,开发商发现自己没有足够的钱来支付贷款或完成设施。一些人离开了他们的投资,而其他人,包括神秘河和凤仙山保护区,甚至通过取消抵押品赎回权和诉讼,在经济衰退时期奋战。

虽然开发商的过度自信部分归咎于责任,但大型金融机构也不得不承担房地产崩盘的责任。当市场蓬勃发展时,贷款标准不严,许多人获准获得他们实际负担不起的贷款。在整个行业经历了几年的极端风险之后,想要维持运营的银行在贷款时被迫收紧政策。经济衰退带来了一系列新规则 - 银行希望看到更高的信用评分和更高的收入。一些银行完全停止向大型住宅开发项目提供贷款,其中包括总部位于佐治亚州北部的地区银行United Community Bank。

“随着经济形势的发展,我们将一路走下去,”西尔瓦联合社区银行总裁Becky Chastain在2008年接受采访时表示。“现在银行不敢放贷。没有办法说它(经济问题)什么时候会结束。我们日复一日地接受它。“

虽然UCB和其他当地贷款机构表示,他们从未参与导致住房危机的任何风险贷款行为 - 如陈述收入和次级贷款 - 每个人都必须采取额外的预防措施,以减少取消抵押品赎回权的数量。

经济衰退和房地产危机没有影响任何社区,但北卡罗来纳州西部地区尤其受到房地产业崩盘的影响。该地区经济的几乎每个方面都依赖于蓬勃发展的房地产行业 - 从旅游和酒店业,房屋建筑,商人到小企业。如果房地产表现不佳,社区表现不佳。没有人赚钱,失业率飙升,工资下降,许多房地产经纪人正在寻找新的职业,以便在经济衰退中看到他们。例如,富兰克林地区在2007年拥有275家持牌房地产经纪人,到2015年则下降至约100家。

从技术上讲,经济衰退只持续到2009年,但WNC农村社区的复苏速度要慢得多。县官员今天谈到他们如何在经济衰退时期从房价和房产税收入影响年度预算的方面反弹。

县政府必须每八年进行一次房产重估,但经济衰退是一个独特的问题。在经济衰退的高峰时期试图评估房产并不能准确反映价值,而使用这些衰退水平值可能对县预算造成破坏性影响。

梅肯县有一项政策,每四年进行一次评估,但在2010年重新评估的时候,县领导人选择将这一过程推迟到2013年。

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