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楼市已经进入冰封期 这是所有人的共识

在2018中期业绩会上,孙宏斌毫不犹豫地说。在孙宏斌看来,宏观调控政策在短期内不会放松,购买预期也会发生变化,融创要做到安全第一。

楼市已经进入冰封期 这是所有人的共识

市场惊呼,孙宏斌变了。

在人们的印象里,无论是与联想长达二十多年的是非恩怨,还是“挥泪斩乐视”的悲情,抑或对垒王石宣言挑战万科霸主地位,还是在“摔杯子声中”快意接盘万达文旅,孙宏斌和融创一直都被认为“狼性房企”的代表。

2017年,融创更是坐上中国房企第四把交椅,2018年中期的净利更是暴增288%。

为何突然之间,孙宏斌变得“保守”了?

1两个判断:调控不会放松,预期发生变化

孙宏斌的变化,不是突然发生的。

2015年和2016年,融创成为中国房地产市场最耀眼的明星。就在这两年,融创在一二线城市大举并购,堪称“并购之王”;融创出没之处,更是地王频出,转而收获“地王收割机”的名号。

然而,2016年之后,融创拿地步伐全面放缓。原因是,孙宏斌预测楼市即将发生变化:

第一,这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的,政策没有放松的迹象,有些地方还在加紧。

第二,随着政策的持续,消费预期、购买预期也会发生变化。

这是2016年的判断,如今这些预测正在一一应验。

自从2016年史上最严楼市调控开启以来,调控的态势一直都在收紧,从未放松。楼市调控之严,前所未有;官方态度之坚决,也是前所未有。正是在这种强势调控预期之下,消费预期也正在发生变化,多地市场已经开始横盘调整。

面对这种形势,融创早已停止在公开市场拿地。事实上,今年以来,全国土地流拍已经超过800宗,其中不乏上海广州杭州南京等热点城市,对前景谨慎的显然不只融创一家。(更多可参阅《800宗土地流拍,19万亿债务压顶,历史一幕正在重演》)

当然,前两年的疯狂并购,让融创收益颇丰。目前,融创的土地储备规模达到2.31亿平米,总货值3.29万亿,足够未来两三年的开发,这也是孙宏斌不用冒险的底气所在。

2未来五年:不会大涨也不会大跌

楼市已经进入冰封期,这是所有人的共识。

在今年3月的亚布力论坛上,孙宏斌就对此有了更加通俗的解释:

这个行业不存在大幅度上涨的可能性,也不存在大幅度下降的可能性,今后五年都是波动的。

政府的干预只能让波动显得窄,如果政府不管话,前年、去年一直涨,然后下到很低。现在政府在管,是让波动变窄,今后五年甚至十年里面都是在波动区间,在波动向上。

所谓政府干预让波动显得窄,其实就是政府以限购限售冰封楼市,既要遏制房价上涨,又要防止房价下跌。

近可,以时间换空间,防止金融风险叠加;远可,为房地产税的出台腾挪空间。

3一二线VS三四线:三四线不会碰

对于一二线与三四线的选择,不同房企的态度截然不同。

恒大碧桂园是三四线战略的最大受益者,借助这一波棚改货币化的狂飙突进,三四线楼市绝地翻身,恒大碧桂园借此双双超越万科,先后登上中国房地产一哥的宝座。

不久前,恒大表示,未来只会覆盖一二线、发达三线城市,四线不打算去。

身处第四把交椅的融创更彻底。早在2015年,孙宏斌就明确表示:

不会进入三四线城市,即便二线城市,也需要优选进入。

在这次中期业绩会上,孙宏斌更是直言不讳:

市场变化后,三四线凉的最快。很多开发商之所以感到焦虑,是因为他们布局有问题。

的确,正如我们在《棚改货币化退潮,三四线房价注定凉凉》一文中所论证的,棚改货币化一旦退潮,三四线的房价上涨就难以持续。以三四线作为主要布局的房企,显然要开始面临大幅调整的压力。

4买房子VS买股票:买房不如买股

买房还是炒股,对于许多投资者一直都是两难选择。

在过去长达二十年的房地产大牛市里,买房的收益远远超过炒股。然而,随着楼市冰封、行情逆转,买房的优势变得不那么明显。

孙宏斌的建议是:

有购房需求的,比如结婚,可以买。如果投资,还是买股票好,比买房子好很多。

的确,从估值上看,楼市正处于二十年的大顶,而股市正处于这一轮的底部。

但是,到底买房还是炒股,其实没有固定答案。有必要指出的是,买房是专业活,炒股也是个专业活。有太多的人跟着行情跑,追涨杀跌,到头来成为滋养别人的韭菜。

显然,无论买房还是炒股,都要有自己的判断。没有永远只涨不跌的市场,要守好自己手中的钱。

5房企大分化:两年后见真章

2018年中报,无论是内股房企,还是港股房企,业绩都一片爆红。然而,与此对比,房地产股价却在一路下行,甚至跑输大盘。

这背后的道理在于,由于销售回款的原因,房企的业绩都有滞后性。这方面,孙宏斌说的很清楚:

今年你看大家的业绩都不错,是因为今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的业绩反映在今年,所以大家今年的业绩都不错。

在孙宏斌看来,两年以后,业绩分化会比较严重,是因为两年后会反映出今年的业绩和明年的业绩。

今年的业绩、明年的业绩分化就比较大了,因为在前年买的地如果按限价卖,一定是亏钱的。

制约房企未来的因素有二,一是限价,限价是强制让房企让利于刚需,房企不得不通过双合同、茶水费来弥补这一差价,但随着摇号的普及,房企已无多少投机空间。

另一方面,面粉贵过面包,在2017年高位拿地的房企,必然要面临业绩走低的未来。

6孙宏斌的忠告

孙宏斌半生戎马,90年代在联想一度被定为接班人,后来却被柳传志亲手送进监狱。出狱后,孙宏斌创立顺驰,进军房地产,大举拿地,令行业侧目,2006年,顺驰因资金链断裂,无奈割肉。

出师未捷,孙宏斌并不气馁。2010年,孙宏斌携融创归来,以并购玩法到处抄底,一举将融创送往中国房企第四把交椅。

这样一位地产大佬,如果说靠着赌性一次次绝地重生,显然并不客观。在激进背后,还有着对于政策、市场极其敏锐的判断。

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