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出租人在出售租赁房屋时如何妥善处理承租人优先购买权

由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用,房屋消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

解答:优先购买权是《合同法》第230条赋予承租人在一定期限内以同等条件优先购买承租房屋的权利。在出租人拟出售租赁房屋时,应当提前至少15天通知承租人,承租人获悉拟出售事宜后,应当在15天内作出是否购买的决定。在此期间,出租人有止卖义务;如果承租人表示购买,出租人应当优先与之订立房屋买卖合同。

从出租人的角度,为避免承租人在房屋买卖交易中主张权利,阻却房屋买卖交易的顺利进行,可以采取以下措施:

1、在租赁合同合同中约定:如出租人出售租赁房屋,承租人放弃优先购买权。

2、在出售房产前,提前15日告知承租人房屋将出售的事宜。

3、注意保留间接告知房屋转让必要的证据,比如在承租人在场的情况下,带购房人查看拟出售租赁房屋的证据,在期间可以保留短信、微信沟通记录、现场照片等。

参考案例:

承租人未在合理期限内行使优先购买权,不得再行主张权利

案情简介:

2009年2月15日,原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》,其中约定被告将坐落于北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋出租给原告居住使用,出租期限为2009年2月15日至2010年2月15日,租金标准为每年1.2万元。2009年5月5日,被告与第三人李某签订《存量房屋买卖合同》,约定由李某购买诉争房屋,成交价格为人民币57.2万元。

该合同中注明诉争房屋的租赁情况为“出卖人未将该房屋出租”。2009年11月20日,原、被告签订《协议书》,约定租赁合同到期后,原告继续承租房屋,房屋租金标准及支付方式按原合同执行。

原告于2010年6月向法院起诉时称:被告在未事先告知原告的情况下,将出租房屋卖给第三人,侵犯了原告对承租房屋的优先购买权。现诉争房屋已被法院查封,原告无法行使权利。故诉请判决确认原告对承租房屋享有优先购买权,诉讼费由被告承担。

争议焦点:

承租人未在合理期限内主张购买,其优先购买权是否应当得到支持?

裁判要点:

一审法院经审理认为:首先,优先购买权系法律赋予承租人的权利。该权利本质是实际履行权,体现在缔约并履行优先上,而非仅仅表现在主张上,即承租人行使优先购买权的条件成就时,出租人负有不得拒绝之义务,保证承租人得以同等条件优先履约,购买到租赁房屋。因此,承租人的优先购买权应当积极行使,且应在合理期限内行使,否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态,亦会损害购买人的权益。

本案中,根据原告自述,其于2009年5月即知晓被告向第三人出卖房屋一事,即使其与被告之间的房屋租赁合同关系真实存在,但其始终未能积极行使其优先购买权。虽然其称诉争房屋被查封,无法行使该权利,但诉争房屋于2009年8月方被本院采取保全措施,而保全措施并不能真正构成原告行使优先购买权的障碍,且至今在长达一年多的时间里,原告都未能采取积极行为行使优先购买权,其早已超过合理期限,故对其诉讼请求,本院不予支持。

一审法院判决驳回原告的诉讼请求。二审法院驳回上诉,维持原判。

相关法律规定:

《合同法》

第230条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买权利。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第21条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院则不予支持。

第24条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

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